商业地产销售模式及形式解析.docx

文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . 商业地产的销售模式及形式分析 谈商业地产， 本不应该谈销售， 但由于我国商业地产开发还不够规范，为降低风险、回笼资金，不得不考虑商业销售的问题。从南方城市兴起的产权式商铺热销，到商业项目信托基金的发放，无一不是在解决资金回笼与利润回报的问题。  开发商 当前，商业经营与销售矛盾已成为商业地产的焦点， 许多开发商看重的只是商业地产较 高的回报， 往往通过商业项目的短期销售获取利润， 商业地产销售的各路章法开始在全国各 地上演。 销售给开发商带来资金回笼与利润回报的同时， 也隐藏了巨大的风险。 如何看待商 业地产销售、 怎样实现商业地产销售， 成了大家重点关注的内容。 在综合各地商业销售情况 基础上，作者对商业地产的租售形式及销售模式进行了相应的对比分析。 租售形式分析 招商先行、 建设在后，这是从商业开发的角度总结出的客观规律。  而在销售上，招商与 销售的关，根据项目及市场环境的不同而有所区别，一般主要有以下几种方式 先租后售 先租后售， 可以通过营造商业氛围， 拉升商业价值、 增强投资者信心， 为销售创造条件， 但在执行过程中应留意租金与售价的比例关，防止租金与售价倒挂现象，租约期限以 35 年为宜。这种方式一般适合于社区商业或小型集中商业，具体方式有带租约销售等。 租售举 这种方式表面上看似灵活， 也有利于资金的回笼， 但在执行过程中应留意租金与售价的问题。比如在北京考察时，我们发现，铺位销售后，为快速出租，投资客以较低的租金向外 放租， 低租金给高价位元商铺的销售制造了一定的障碍。 如何处理租金与售价之间的关， 对于采用这种方式的开发商尤为重要。 先售后租 直接销售为先， 可以在短时间内快速回笼资金， 以统一租赁方式确保商业后期经营。 对商业的潜在价值要求较高， 可以通过概念炒作直接销售， 一般适合于社区商业或小型的集中 商业， 对于大型购物中心则行不通。 先售后租可能会出现两方面的问题， 一是由于投资者不够理智， 后期经营风险会转移到投资者身上； 另一方面是由于开发商预见及信心不够， 商业价值没有在售价中得以充分体现，销售后铺位短时间大幅升值，开发商利润受损。 只租不售 只租不售应该是遵循商业客观规律的最佳处理方式，开发商通过统一招商、统一管理、统一运营，不断提升商业价值，获取较高的租金回报。但其有资金大、回收周期长，运营风险大，对开发商的资金要求及运作能力提出严峻的考验。随著商业地产的日趋成熟与理智，这种方式在大型 MALL 中开始普遍运用。 文档来源 :从网 收集整理 .word 版本可 . 迎下 支持 . 只售不租 种方式与先售后租有点 似， 以 售 主要目的， 不考 后期 ， 在后期 程中 于做到 一，影响商 整体形象及价 ，客 上影响开 商品牌。只售不租， 目前在社区底商上运用 多，但 于集中商 ， 度 大。 以上五种 售方式各有利弊， 如何 合适的方式， 行充分的 目 及市 分析。 售模式分析 在 快速运 的市 大潮中， 如何加快 金回 、 降低 ， 似乎成 投 者重点关注的内容。 作 房地 投 ， 售无疑是 金回 的最好方法。商 地 展至今，市 上主要的 售模式有： 直接 售 直接 售一般是通 炒作， 在商 未 运作前， 以 售 位潜力的方式， 惑投 者与 者 商 ， 达到 金回 与利 回 的目的。 种方式一般在社区底商 售中运用 多， 于开 商及投 客来 ， 小。 开 商按照住宅 售思路将商 一次性 投 客， 在法律上不存在任何 任， 者通 自己招商或 的方式 取相 租金回 。 但直接 售后由于 的不 一，做到 一 ，商 价 于体 ，后期 大。直接 售一般不适合集中商 。  投 无法 式 售 式 售也称 “返租 售 ”，在集中商 及大型 MALL 售上运用最多，也是最具 争 的商 售模式。 式 售通常是 整体商 行分割后 外 售， 确保 一 ， 市 上一般采用返租形式收回商 一定期限的 ， 予投 者一定比例的租金回 。 式返租的租金回 由 7％上升到 8％、 9％，目前部分 出 了 12％的承 ，开 商通 高回 吸引小投 客 ， 金快速回 与利 回 。 式返租在内地城市仍然如火如荼。位于成都西大街的 ××广 ，一面通 引 百佳超市、国美、百盛等知名主力店， 吸引了大量的投 客 ， 一面以 20 年 12％的租金回 、只需首付、租金抵月供、不出 10 年就独立 有商 的租金收益 ?? 吸引了一波又一波的投 者，成功 10 万平米的商 售。但如何 期确保有效的整体 ，如何保 投 客 年的