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房地产基础知识 一、 房地产市场 基础概论 房地产：土地与附属在土地上不可分割的建筑和伴随它的权益 房地产：房产：建设在土地上的房屋 地产：土地和地下各种基础设施的总称 房产分类：1.住宅：民房，普通住宅，高级住宅，别墅 2.商业：店面，商场 3.生产用房：厂房，仓库等 4.办工使用：写字楼 5.其他楼宇：外国驻外场地 房屋所有权证：使用权，处置权，收益权，占有权 房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所;从广义上说, 房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。 房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼 盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为 房地产市场。 一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将 土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通 过销售，将该物业销售给广大的小业主。 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产 证为依据），然后将该物业的所有权转让，以及出租的市场 一手房，又称新建商品房，是指经政府有关部门批准建造的，建成后用于市场出售、出租的 房屋，包括住宅、商业用、办公、娱乐房以及其他建筑物。自建自用的住宅或其他建筑物， 不属于新建商品房范围。新建商品房特指进入房屋市场进行交易，第一次进行产权登记的房 屋 二手房，是指进入房屋市场进行交易，第二次及多次进行产权登记的房屋，包括二手商品房、 允许上市交易的售后公房、经济适用房等。其中，二手次新房是指年代较新的二手商品房， 一般是指竣工后房龄在 5 年之内的房屋。售后公房是指房改以后，政府把公房(也就是使用 权房) 出售给职工(买下产权) ，后来这批已售公房可以上市出售，被称为售后公房。由于特殊 的历史原因，大部分售后公房面积小、总价低。 　　一手房和二手房在产品、交易流程及消费人群上有很多区别。一般而言，一手房大多是 期房，也就是签约交付房款后，还要再等一段时间才能入住；个别一手房可能是现房，也有 部分为尾房。二手房大部分是现房，可现买现住，或简单装修即可；个别二手次新房可能由 第 1 页第 1 页 房地产基础知识 于买家短期内转手，房屋还出于期房阶段。一手房产权出问题的机率要大于二手房，因为前 者是先付款买房，待建成后办理产权证；后者一般是签完合同后直接过户，产权明晰。同一 地段，一手房价格一般要比二手房高一些。在购买手续和流程方面，一手房比较省心，二手 房相对比较繁琐。一手房由开发商自行出售或委托代理公司出售的居多，二手房大多委托房 产中介公司出售。 一手房与二手房销售区别：产品的唯一性，竞争没二手房那么激烈，成交过程的风险性更低 在房地产发展初期，一手房交易量大大超过二手房，近几年，一手房和二手房的交易量 旗鼓相当，个别年份二手房的成交面积甚至超过一手房。现在，由于市中心区域的土地鲜有 推出，新建商品房大多在城区外围，如果要买市中心的房子，不妨多关注二手房市场 房地产的特性：1.地产位置的固定性 2.地理区域的差别性 3 房地产高质的耐久性 4 房地产具有保值增值性 5 受政府宏观经济政策导向的从属性 权属证明 产权证书是指房屋所有权证 土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、 产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、 共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图 土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由 土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、 处置权。政 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的， 土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；  商