物业管理物业服务与新司法解释.pptVIP

他山之石 —— 台湾《公寓大厦管理条例》 第 21 条 区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用已 逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者， 管理负责人或管理委员会 得诉请 法院命其给付应缴之金额及迟延利息。 第 22 条 住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分 所有权总价 百分之一者 ，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善 者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院 强制其迁离 。 前项之住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之 决议， 诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分 ；于判决确 定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院 拍卖之。 前项拍卖所得，除其它法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用， 其受偿顺序与 第一顺位抵押权同。 第 48 条 管理负责人、主任委员或管理委员无正当理由未执行本条所定促请改善或诉 请法院强制迁离或强制出让该区分所有权之职务者，直辖市、县 ( 市 ) 主管机关处新台币 一千元以上五千元以下罚锾，并得令其限期改善或履行义务、职务；届期不改善或不履 行者，得连续处罚。 31 物业管理、物业服务 与新司法解释 颜 雪 明 中国房地产业协会法律专业委员会副主任 万科企业股份有限公司风险管理部总经理 讲座主要内容： 一、物业管理的法理基础是建筑物区分所有权 二、实施物业管理面临四个方面的障碍 （休息十分钟） 三、当前物业管理中的几个焦点问题 四、现场交流 （三十分钟） 2 一、物业管理的法理基础是建筑物区分所有权 （一）“物业管理”与“物业服务” （二）政府在物业管理中应当扮演的角色 （三）居民委员会、“联席会议”、“社区工作站”在物业管理中的地位和作用 1981 年 3 月 10 日深圳物业管理公司成立； 1991 年 3 月 22 日深圳天景花园业主委员会成立； 孰为中国物业管理产生的标志？ 3 （一）“物业管理”与“物业服务” 1 、 物业管理权利的来源； 2 、物业管理的主体； 3 、物业管理的对象。 物权法（ 2007.10.1 ） 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以 外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （建筑物区分所有权） 第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托 物业服务企业 或者其 他管理人管理。 （业主行使管理权的方式） 第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及 其附属设施，并接受业主的监督。 （物业服务企业在物业管理中的地位） 物业管理条例（ 2003.9.1 ） 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘 物业管理企业 ，由业主和物业服务 企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 4 总结观点： ? “物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。 “物业管理”是业主自主管理自己 不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者 管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。 物业管理的核心是业主自治。 业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是 服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体（权利人）。 物业管理的对象是建筑物及其附属设施， 不应涉及对人的管理。 物业管理的内容 ，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管 理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。 “相关秩序”涉及人的行为的管理， 包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防 管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于政府的管 理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的职责。 ? ? ? ? 5 （二）政府在物业管理中应当扮演的角色 由于物业管理是民事活动，故政府在其中的作用，应当是监督与指导，而不是管 理与审批；应当是有求必应、支持辅导，而不是越俎代庖、横加干涉。 常见情形：应该管的不愿意管；不该管的，抓住不放。 物业管理条例： 第十条 同一个物业管理区域内的业主， 应当 在物业所在地的区、县人民政府房地 产行政主管部门 或者街道办事处、乡镇人民政府 的指导下成立业主大会，并选举产生 业主委员会。 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区、县人民 政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 第十九条