商业招商策划案--.docxVIP

首府城市广场项目 商业招商策划案 目录 一、 商业定位 二、 业态规划 三、 租金方案与收益测算 四、 利益点 五、 招商原则 六、 组建招商团队 七、 招商办法 八、 宣传策略 九、 时间计划 十、 开业 一、 商业定位 传统意义上的招商多为招来租户，在本文中，招商包括销售和出租商业物业。 招商能否成功，最重要的是我们能否给商户提供盈利的空间和前景。 整个招商工作都应该围绕这一点展开。 能给商家带来什么，是我们必须回答的问题。 优劣势分析 认清自身的优劣势，找准位置，才能看清方向，找到工作的切入点，做到扬长避短。 本项目商业的优势及机会 综合商住项目，业态丰富，能满足各种人群的消费需求；坐拥 5 万消费人群，将成为商业必争之地；临近市中心，交通便利，周边配套齐全； 商铺总价不高，投资门槛低，升值空间大，能强力吸引投资散户； 住宅产品定位中高档，且体量不小，能为商业经营提供持续的人气和消费群；城市市政工程（城市新干线、文艺广场） ，有资金及政策利好；地处政府规划重点区域，未来发展有保障。 项目的劣势及威胁 地块不临城市主干道，人气、商业氛围不足；建议借助周边同版块竞争对手的开发塑造整个吉新投资热土的整体形象；打出首府城市广场核心商圈新概念。近临核心商圈，竞争激烈，必须严阵以待； 开发商在本地市场的品牌未打响，知名度不高，市场有疑虑；应该反复强调政府背景，资本实力，消解投资抗性。 从以上分析可以看出，本项目的优劣势，未来面临的竞争势必激烈。招商工作的开展必须事先筹划、步步为营，稳扎稳打、分步推进。 定位 从区域的消费市场和层次来看， 中档消费为主流， 本项目商业适宜定位在中档， 充分利用项目的优势，借助文艺广场资源， 吸引市民的目光，优先满足大众消费需要， 最终发展成为市内新的商业区域。 在招商中应该避免目光集中在仅有的几个大商户身上，同时拒绝影响项目整体形象的商户入驻。 商业主题词 “ 首府印象城市广场 ，10 月即将盛大开业，全球火爆招商。 ” 项目要打造成一站式购物休闲消费空间， 提供轻松、愉悦的消费氛围， 为消费者带来全新的休闲消费体验。 二、 业态规划 各楼层商品初步结构定位 : 楼层 商品布局 备注 三楼 超市 二楼 儿童系列产品为主、辅助以服饰精品、鞋帽箱包特卖场 一楼 医药超市、儿童母婴用品为主，辅助以汽车美容、化妆品等 广场 滑轮、广场舞为主导；主题活动、推广活动为辅 B1 停车场 注：各层业态为大体划分，在招商选铺时可随机调整。 业态比例 准确、差异化的业态定位是首府城市广场在竞争中胜出的原因。 在业态组合方面，建议主力店、次主力店（大店）占 30％左右，品牌专卖店占 20％左右，散户占 50％左右。 三、租金与物业费方案及付款方式 一、 租金收取标准 1. 面积标准：按照实际使用面积（含墙柱）的 135%计算租金。 押金：押金统一为三个月租金，或称为保证金，解约时退还。二、 租金方案一： 一次性交纳一年租金。 付款方式：选铺后签订租赁合同时交纳租金的100%。 优惠政策： 先交款先选铺。 免租期统一：为 6 个月。 三、 租金方案二： 商户可选择一次性缴纳两年的租金，最多一次性交3 年。 付款方式：选铺后签订租赁合同时交纳合同总额的100%。 优惠政策 先交款先选铺。 每多交一年租金，增加 3 个月免租期。 合同约定，在多交租金的年限内不涨租金， 合同期满后随市场价格调整。 如合同期内租金下调， 可退还多缴租金。 四、 物业费收取方式 物业费价格暂定为 2 元/ 每/ ㎡。 考虑到商户对物业费的敏感程度，因此在招商期间尽量弱化物业费的条款。物业费在商场开业后每月随电费一同收取。 五、租金收益预算 年租金测算 初步定价：一层： 40 元/ 月 / 平方；二层： 20 元/ 月/ 平方；三层： 15 元 / 月 / 平方；统一免租期 为 6个月。理由： 根据项目周边商业市场调查，临街门面租金水平为： 35— 50 之间；。 根据项目现有的人流量及商业氛围情况。 为了降低门槛，吸引商家进场，增加市场的竞争力。 有利于市场操作，吸引品牌商家进场，从而拉升租金水平。 类型 计算标准（元 / 月 / 平方） 数量 总额 总额（万） 备注 一层 40 1800 72000 864000 二层 20 2100 42000 504000 三层 15 2100 31500 378000 合计 按第一年优惠 6 个 月租期 实际收益 145500 873000 六、招商费用预算 招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，其中广告费用及媒体是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。 人员开销：未定 广告费测算： 渠道及物料 制作时