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海宁长安新天地 项 目 计 划 书 策划人：钮伟文 日期： 2017 年 11 月 14 日 一、公司基本情况 钮伟文写 二、项目情况分析 1、项目概况 海宁处于长三角地区的核心位置，处于上海、杭州、苏州、宁波等都在一小时交通经济圈内。（海宁市隶属于浙江省嘉兴市，位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，与绍兴上虞区、杭州萧山区隔江相望，西接杭州余杭区、江干区下沙，北连桐乡市、嘉兴秀洲区。东距上海 100 公里，西接杭州，南濒钱塘江。） 海宁新天地项目地处嘉兴海宁市，位于仰山路与 S101 高速交叉口。本项目共有 4 层，一层面积 9000 方，二层面 积 9000 方，三层面积 9000 方，四层面积 3000 方，共计 30000 方。 2、项目前景 ①、位置优势 从图中可以看出， 该项目位于海宁市主干道—仰山路与连接杭州市与海宁市重要枢纽— S101 高速路。②、消费优势 项目北面—长安虹桥花园 项目南面—海宁市农民房 汽车城—浙江长三角汽车城 物流集装箱中转基地 浙江财经大学东方学院 从图中可以看出， 该项目所处周边均有产业园、 大学城、居民住宅区、工业园区。根据我公司市场调研及现场踏勘， 上图所标注的地区均为海宁市代表性区域， 人口规模大且流动性大，大部分以外来务工年轻人员和大学生为主，消费群 体以及消费力量大且统一消费都集中在餐饮及娱乐方向。 从下图可以看出该项目与上述海宁市代表性区域位置距离较 近，交通十分便利。 ③、政策优势 1）高端社区汇聚，消费基础稳固 在置业选择的时候， 买房者往往都会把交通作为重要的 考量因素，如今海宁市出让的土地很多都在城西板块，想必 项目周边将有众多高端社区，辐射近 10 万稳定居住人口， 为商铺保障了消费力基础。 2）坐享庞大客流，聚揽人气狂潮 作为城市最高效的交通工具， 城铁无疑是最聚集人气的 地方 （杭海城际铁路正在建设中，预计 2020 年通车）。 若 项目作为首个位于城西的商业综合体，将坐享庞大客流，聚 揽人气狂潮。 3）资产保值增值保障，投资明智之选 纵观北上广等各大一线城市， 城铁沿线地块都是商业宝 地。而与此相应是，周边商铺的租金随之水涨船高。 ④、竞争优势 佳源广场 大润发超市 星美国际影城 德克士  新天地 便利店，小超市 情侣电影院 凯豪大酒店  情侣影院 网咖 单人 ktv 桌球、街机区 密室逃脱 青年旅社、长租公寓 从上图可以分析得出，  项目最具竞争力的只有一个—佳 源广场。无论从规模、经营项目、地理位置，该项目与佳源 广场均属于同一起跑线。所谓“有竞争，才有动力”，本项 目可以参照佳源广场项目进行布置。 ⑤、团队优势 我公司在 2005 年成功操作位于杭州市西湖区 303 美食 广场， 2015 年成功操作金家渡农贸市场综合体、 2016 年成 功操作忆捷大酒店， 2017 年目前正在操作位于杭州下沙的餐 饮综合体。 3、项目定位 三、项目操作分析 1、由上图可知：我公司将整个项目定位于中低消费综 合体。原因有以下几点： 1）、本项目周边拥有大学城、物流中心、赛车城等人 口密集区。经过我公司调查， 大部分该区域消费群体规模大， 但是消费能力有限。如果将该项目定位过高，将导致大部分 客流量流失； 2）、海宁市整体城市经济水平低于杭州市，属于三线 城市，浙江经济强市。由于政策、地理等优势，吸引着大量 外资、内资前来投资开发，因此海宁市吸引着越来越多的人 来此驻留。但是，由于整个城市的经济水平无法现阶段提升 档次，一个城市的经济水平决定着该城市内消费群体的消费 水平，因此，海宁市消费群体大，消费水平还是较为落后于 杭州市； 3）、根据国家统计局数据显示， 现阶段， 80 后 -90 后的 消费者正在逐步成为整个中国最大的消费群体。 这类群体接 受能力强，适应性强，消费能力强，爱好偏向于性价比较高 的消费对象。我公司将本着“细水长流”的经营宗旨，将该 项目打造成一个中低消费综合体 2、我公司将 1 至 4 层商铺全部定位于集餐饮、娱乐、 住宿为一体的商业综合体。理由有以下几点： 1）、一层餐饮综合体 ①、位置效应 一层属于最低层，消费者首先映入眼帘。大部分消费者 来综合体消费，起先都是寻找餐饮店。一层作为餐饮店的落 脚点，既满足大部分招商经营人员的投资眼光，又能吸引业 主来这里消费； ②、聚客效应 对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气。要想吸 引大量的客流最大限度地延长顾客的停留时间， 餐饮是制胜 法宝。餐饮在给综合体带来收益的同时，也提高了商场的人 气； ③、连锁效应 一层作为餐饮业，可以消化大型商场里的高层空间，并 向上承接更高楼层的娱乐体验业态， 成为上下互动式的客流 “发动机”。 2）、二层娱乐综合体 ①、顺带效应 一