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（培训体系）律师培训材料 关于商品房销售、房屋中介以及招投 标 法律知识和实务和操作技巧讲座的提 纲 第壹课：商品房销售理论和实务操 作 第壹讲商品房预售、广告许诺纠纷及处理 壹、司法解释的适用范围 （壹）、房屋买卖合同 1 、房屋买卖合同的概念、特征 2 、房屋买卖合同的标的物——房屋 3 、房屋买卖合同的出卖人 （二）、《解释》的调整范围——商品房买卖合同 1 、商品房买卖的标的物——商品房 2 、商品房买卖合同的概念和种类及特征 3 、商品房预售合同和关联合同的区别 案例 1 ：李海军等28 人和某房地产公司关于合同附件约定的电梯(主 机进口)效力纠纷 案例 2 ：预售合同约定共用部位归个别业主，该条款效力纠纷 案例 3 ：俩份商品房买卖合同价款不壹致，怎样认定效力 案例4 ：已告知购房者房屋被预售及抵押，预售合同是否有效 二、商品房预售合同的效力 （壹）理解商品房预售合同的效力问题，首先必须要区别《城市房地产管理法》 第 44 条第 1 款规定的商品房预售条件和该条第 2 款规定的预售合同登记备案的 不同意义。 （二）关于商品房预售许合同效力的补正问题。 案例 5 ：“商品房预售许可证”张冠李戴，开发商承担违约责任 案例 6 ：开发商未取得预售许可证，签定的变相买卖协议应属无效 案例 7 ：没有签订商品房预售合同，买受人只可要求退仍房款 案例 8 ：开发商没有取得预售许可，买受人可行使不安抗辩权 案例 9 ：壹审前未取得“预售许可证”，双方所签订的预售合同无效 案例 10 ：未取得销售许可证，非正式购房合同不具法律效力 三、销售广告为合同要约的条件 （壹）、目前商品房广告中说明和允诺的主要情形。 （二）审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理的不同意见。 （三）销售广告中视为要约即具有合同约束力的三个条件： 1 、商品房销售广告中的“说明和允诺”必须明确具体 2 、对商品房买卖合同的订立有重大影响 3 、对房屋价格的确定有重大影响 （四）、实践中人民法院将商品房广告和宣传资料认定为合同内容的几种情形。 案例 11 ：售楼广告的描述和实际情况不符，是否承担民事责任。 案例 12 ：售楼广告名不符实，开发商应受到惩罚 案例 13 ：不能举证开发商商承诺的内容，诉讼请示双倍赔偿败诉 案例 14 ：商品房和其宣传资料不壹致，开发商构成欺诈双倍赔偿 案例 15 ：擅自变更小区规划，开发商应承担违约责任 案例 16 ：宣传材料和实际商品房不符，法院判决开发商降价赔偿 案例 17 ：广告宣传未写入合同，仲裁认定其不具法律效力 案例 18 ：不能兑现承诺的车库，仲载裁决开发商赔偿违约金 案例 19 ：卧室变成设备间，法院判决合同能够撤销 案例 20:售楼广告和宣传资料不实的法律后果 案例 21 ：销售广告于特定条件下视为要约，房产商未履行构成违 约 案例 22 ：规划示意图构成合同内容，开发商承担违约责任 案例 23 ：广告内容构成要约，开发商未兑现应承担违约责任 第二讲商品房登记备案、拆迁补偿 和惩罚性赔偿纠纷及处理 四、商品房认购协议中定金的处理 （壹）认购、订购、预订和排号的法律性质 1 、关于预约合同的概念和法律性质 2 、预约合同和附条件民事法律行为的异同 3 、预约合同的理论基础及现行法的依据和签订预约合同的时间何 时为宜 （二）关于认购书的定金罚则（法则） 五、预约合同和本约合同的认定 （壹）预约合同和本约的区别 （二）．对商品房买卖合同示范文本的理解和适用。 案例 24 ：合同条件谈不妥双方均无过错，开发商应退仍认购定金 案例 25 ：未取得“预售许可证”致认购书无效，开发商应双倍返仍定 金 案例 26 ：开发商擅自更改规划，买受人可要求双倍返仍定金 案例 27 ：提前认购书被判无效，认购人不能获得双倍定金 案例 28 ：预约合同签订后，主合同未协商壹致的定金处理 案例 29 定金协议签订后将房屋转售他人，开发商应双倍返仍定 案例 30 购房者交付定金后未能办理贷款，立约定金不予返仍 案例 31 ：开发商未取得许可证致使预售合同，应双倍返仍定金 六、登记备案和预售合同的效力 案例 32 ：预售合