大亚湾市场分析..docVIP

惠州建艺大亚湾项目市场分析 一、市场分析区域界定 本项目位于国家级经济技术开发区大亚湾西区，目前大亚湾开发区正在进入 跨越式发展期， 大亚湾的经济环境、 政策环境以及房地产市场现状对本项目影响 巨大，因此对大亚湾地区的市场分析理所当然。 从地理位置上看，其中本项目所在地位于大亚湾西区，大亚湾开发区位于惠 阳区的南部，项目用地距离惠阳市区约 15 分钟车乘，项目的开发与发展无疑会 受到惠阳市区的辐射与影响， 因此有必要对惠阳的经济政治及房地产市场进行分 析。 二、惠阳房地产市场分析 （一）惠阳区概况 行政区划 ：2003 年 3 月 6 日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，惠阳区辖原 县级惠阳市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳头、秋长、新圩、镇隆 等 10 个镇等，面积 1184 平方公里，人口 50.77 万。区人民政府驻淡水镇金惠大道。由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的一部分， 惠州由一个沿江城市变为沿海城市。 区位：惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相 望；西连深圳；中部与惠州市区环接。市中心至深圳 58 公里，至广州 190 公里， 到香港 47 海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多 的周边发达城市资金的涌入， 作为周边发达城市的卫星城 -- 惠阳正在以前所未有 的速度向前发展。 交通：经过 20 几年的发展，惠阳已经形成发达的立体交通网络，京九铁路在这 里经过，惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货 轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。 （二）城市规划及定位 总体规划 惠阳城市规划建设将 按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位 ，坚持 高起点、高标准地完成惠阳总体规划，进一步完善包括淡水、秋长、沙田、三 和开发区在内的 48 平方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及城区、中 心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划。 惠阳将配合惠州实施 沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”。 近期重点规划 目前重点是做好“一心三轴”规划工作， 优化惠阳中心城区。 “一心三轴”就是“打造一个中心，培育三大发展轴”。 一个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心 。从产业发展趋势上看，随着工业化、城市化水平的提高，近几年来淡水的人流量、物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。 如今淡水已形成了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心， 政府把有限的土地资源留用于发展第三产业， 城区 8.8 平方公里中心区原则上不再上工业项目， 并积极争取将部分工业用地转为商业用地。 三大发展轴是培育惠淡大道、 惠澳大道、新秋公路发展轴， 通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人口的聚集带。 惠淡大道 是以三和开发区为重点， 连接淡水镇、 永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地。 惠澳大道 则是以沿线的工业园区为重点， 承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园的辐射，引入石化中下游产业。 新秋公路 发展轴以新圩镇为重点， 承接深圳、东莞的产业转移， 大力发展外向型工业，形成传统工业走廊。 （三）惠阳市宏观经济环境 国民经济持续走好，投资环境良好 惠阳 GDP增长图 亿元 78.1 80 67.9 59 53 0 2002 2003 2004 2005 分析：由图标数据看出，惠阳近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观经济的 快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。 居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变 惠阳人均 GDP走向 元 20000 15620 15000 13571 10593 11801 10000 5000 0 2002 2003 2004 2005 分析：由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近 2000 美元大关，据行业研 究表明，当人均 GDP处于 1000—2000 美元时，人均可支配收入将会快速增长， 恩格尔系数也将大幅下降，居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变，教 育、文化、旅游和投资消费所占比列将会越来越大；特别是住房、汽车等大宗 消费开始群体出现。由此表明，惠阳的房地产正处于高速发展阶段。 国民经济结构渐趋合理 惠阳国民经济构成 (%) 60 50 40 30 20 10 0 第一产业 第二产业 第三产业 2004 2005 近年来第二产业和第三产业占据经济主导地位； 趋势发展：第三产业比重增加，反映出当地第三产业的发展势头更加迅速， 产业结构更趋合理。 （四）惠阳市房地产市场宏观环境 房地产投资快速增长 房地产开发投资走势 亿元 4.73 5 3.68 4 3 1.75 2 1.152 1 0.3 0.4 0 20