房地产市场调研分析报告书..docVIP

金仕海岸营销策划案 金仕海岸营销策略方案 金汇名仕苑业主联宜会活动方案 金仕海岸开盘活动策划方案 金仕海岸定价方案 金仕海岸市场推广计划 金仕海岸视觉形象设计 金仕海岸整合营销策略方案 目 录 前言 第一部分 市场调研分析 1、 中国房地产行业情况 2、 海盐经济及房地产现状 3、 项目基本情况 4、 项目周边情况 5、 调查统计 6、 市场调研分析 7、 项目 SWOT分析 第二部分 项目定位及推广策划 1、 目标市场定位 2、 项目定位 3、 推广策略 4、 宣传策略及渠道 5、 媒体广告计划 6、 推广费用预算 第三部分 项目定价报告 1、 竞争楼盘定价 2、 定价指导思想 3、 定价方案 4、 初步定价 前 言 1、金仕海岸项目定位： 海盐第一个高品位的现代化海景豪宅 、金仕海岸推广策略： (1). 海景豪宅形象定位为中心 (2). 以广告宣传和公关活动为推广手段 (3). 以低开高走为定价策略 (4). 以整合营销传播理论为品牌提升工具 3、金仕海岸发展目标： (1). 通过专业化的市场推广和销售控制顺利完成开发商 的销售计划 (2). 利用本盘的开发优势，提升秦山房产企业形象和核 心竞争力 (3). 为秦山房产未来新楼盘开发积累现代营销理论和实 践经验。 第一部分 市场调研分析 1、 中国房地产行业发展情况： 房地产业现在处于非常重要的转变时期。 第一是配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也由规模型向总量效益型转变。 第二是房地产业从单纯的消费型产品转向投资和消费双重功能的产品。 第三在社会主义市场经济体制逐步建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节方向转变，虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但现在靠市场、靠经营，靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准则。 2、海盐经济及房地产现状： 海盐濒临杭州湾，为全国百强县。去年海盐国民生产总 值已经突破 100 亿元，如果按全县常住人口 38 万计算，其 人均 GDP已超过 3000 美元，人均可支配收入高于嘉兴地区 的平均水平。杭州湾跨海大桥的规划建设。在未来的三五年 内，海盐的客观发展环境将会有一次巨变。 跨海大桥与杭浦、嘉绍高速公路的相继开工，使得海盐 的区位优势更为立体的显现出来。由于受到经济发展和大桥 建设的双重利好，今年海盐房地产住宅的平均价格翻了一 番，房地产市场呈现出供需两旺的良好势头。 海盐 2003 年全县 20 家房地产开发资质企业商品房施工 面积 51 万平方米 ( 新开 28 万平方米 ), 竣工 15 万平方米 , 销 售 18 万平方米 , 预售 24 万平方米 , 销售收入 2.8 亿元。海盐房地产总体求大于供。 3、项目基本情况： 金汇名仕苑位于海盐县城南秦山大道傍，与海盐县高级 中学隔街相对，总占地面积为 62851 平方米，是海盐目前在 建的规模仅次于宜家花城的住宅开发项目。项目住宅有多层、排屋、小高层，前期推出的多层和排屋现已销售完毕，建立起了良好的市场业绩与口碑。金仕海岸为金汇名仕苑最 后推出的物业项目，也是海盐县目前在建待销的第一个小高 层项目。 金仕海岸小高层住宅建筑面积为 37333 平方米，商铺建 筑面积 3496 平方米，车库建筑面积 3000 平方米，小高层共 有 10 幢，朝秦山大道（东）与环城南路（北）沿街分布， 北 4 幢，东 6 幢，每幢共 12 层，共有 260 户数，主力户型为三室两厅，面积在 100— 140 平方米。小高层目前在建设，预计在今年 10 月结顶，并于四月份开盘销售。 4、项目周边情况： 评价：周边有核电新苑和河滨小区两个上规模住宅小区，加上在建的本项目，该地段正逐渐成为海盐城区新生的居住区域之一。 （ 1）. 周边住宅小区分布情况： 本案附近有核电南苑、河滨小区两个小区。 （前者为秦山核电站职工小区，共 429 户， 1000 多人； 后者为海盐经济适用房小区，在1000 户左右， 3000 多人。 两个小区都是属于海盐地区上规模的住宅小区，合计居民 4000 多人，居住人员相对比较富裕） 2）. 周边配套情况： 海盐高级中学（对面）六一幼儿园（较近）小学（较近） 沿海绿化公园（东面）小型超市（较远） 娱乐休闲场所（较远） 医院等其他配套（较远） 公交车到达： 202 路、 201 路、公管所 3 路、河滨路1路及 4路。 5、调查统计： 本案立足金仕海岸小高层在海盐推出的特殊性、时机性以及市场风险性的综合因素的考虑，为能深入分析房产购买客户群体的购买心理和区域消费理念的差异，我们从海盐武原镇当地中高层消费群体入手，做针对性的定量市场调研工作。凭借我们多年的策划经验和初步的针对性调查工作，我们所提出的策划方案里有一定的