XX区域发展及房地产营销市场分析案例.doc

XX区区域发展及房地产营销市场分析 一． 区域发展 （一） 区域概况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。 新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、 天津港保税区、汉沽区 ，核心区域为， 塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤 海经济圈的核心区域，具备区位优势 ，交通优势，资源优势，工业基础优势， 体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性 的战略意义。 （二） 区域经济与社会发展计划： 经济 自 98 年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于 全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1 万美元。 历年 GDP对比 4000 3000 2000 1000 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 GDP（核心区） GDP（滨海新区） 全市 GDP 滨海新区的经济一直保持着良好的增长， 2004 年 GDP达 1250 亿元， 占全市的 42.6 ％，其中滨海新区核心区 GDP为 905 亿元 . 固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资 565.47 亿元，比上年增长 55.2%， 其中，基本建设和更新改造分别增长 56.5%和40.7%。新区完成固定资产投 资占全市的比重达 42%左右，房地产开发投资 80.49 亿元 , 占总固定资产投资 的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著， 经过 10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海 洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加 工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产 业投向看，第一产业完成投资 1.51 亿元，比上年下降 1.2%；第二产业完 成投资 211.56 亿元，增长 59.6%；第三产业完成投资 251.01 亿元，增长 71%。三次产业的投资结构为： 0.3 ：45.6 ：54.1 。三次产业的比重为 0.74%、69.33%和29.93%。 三次产业比例 0.74% 29.93% 69.33% 第一产业 第二产业 第三产业 区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三 步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天 津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造 基地和物流中心”。 重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅 区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件 改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造， 拓展城市发展空间。 实施津塘公路两侧的开发建设 ，促进农村城市化发展 。突出滨海、临港、 沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速， 目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了 六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段 时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影响， 近年来滨海新区外来人口数量不断增加，但人均收入水平却始终稳步上升， 这也充分体现了滨海新区强大的城市汇聚力。 二．房地产市场分析 （一）一级市场 滨海新区核心区土地市场储备情况： 以海河为界，现阶段滨海新区核心区分为两个经济发展水平不同、产业 结构不同、人文环境不同、市场发育程度不同的分区域： 1、海河北（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区） ： 新河区域、碱渣山区域、运输三场区域以及其他市中心项目。目前在滨 海新区的核心区的土地市场使我们应该持续关注的，尤其是新河区域、碱渣 山区域将成为我们 2005 年的工作重点。 2、海河南： 东西沽区域也将是滨海核心区的重点发展方向，这将是我们 2006 年以 后的战略重点。 3、其他的重点规划（森林公园、胡家园） 随着滨海新区的建设，滨海核心区的地位将得到进一步的体现，在核心 区规划的森林公园、胡家园居住区也是我们的重点关注对象。 下面是对区域发展的几点分析和依据阐述： 1、核心区域的聚集力和辐射力在近几年逐渐加强，已经成为我国三大经 济圈中环渤海经济圈的重要组成部分； 2、开发区和保税区是滨海核心区经济发展的最前沿地带，对滨海新区经 济整体发展起到了不可替代的拉动作用，我们还应该对这两个区域持续关 注； 3、塘沽区和开发区房地产市场需求依然旺盛，国家宏观调