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商业地产销售反租回报案例分析 （好白年合作方式分析） 项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有 260 多米的长度，可谓商机无限。 好白年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分 店，对外展示性比较差。 好白年的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前 南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适， 因此好白年对本项目也表现出比较大的兴趣。 二、 好白年租用方式 商场正常销售，然后将商场部分整体出租给好白年，由其负责招商以及日 后的经营、物业管理等工作。 发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。 三、 制定经济分析假设条件的原则 1、 与好白年签定的租期时间不超过 10年。 2、 给好白年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。 四、 制定经济分析的假设条件 （注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为 7000肘计算。） 1、假设商场两层全部公开发售，并且达到 100%的销售率。 五、 租金试算 1、计算方法说明： 根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好白年的租金以及售价如 何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额-回报客户的金额+好白年租金-不可预见费=纯销售额 其中： 实际销售总金额 是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。 回报客户的金