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房屋登记办法释义 目 录       1 第一章　总则 第一条 为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《物 权法》、《城市房地产管理法》、《村镇规划条例》等法律、行政法规，制定本办法。 【要旨】立法目的和依据 【释义】本条是关于《办法》的立法目的和立法依据的规定。 一、立法目的 规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，是《办法》的立法 目的，也是《办法》的指导思想，贯穿于《办法》整个条文中。房屋是重要的财产，属于民 法上的不动产的范畴。房地产登记是公示房地产物权变动情况，保障房地产交易安全的一项 基础性法律制度。动产以占有作为权利归属的判定标准，以交付转移占有来认定所有权转移 而房屋不可移动，其所有权归属和转移难于以占有来判定，其认定标准和动产必然有所区别。 房屋的权利状况不能通过占有来进行判定，其交易风险自然高于动产，为了避免交易过程中 可能出现的风险，当事人就要对房屋权利状况进行详细调查，而这种由交易各方自行进行的 调查，势必要花费大量的时间和精力，大大增加交易成本。因此，需要建立房屋登记制度来 明确房屋的权利状况，这样既可以保障房屋权利人的权利得到登记机构的公示，也方便相关 的利害关系人对房屋权利现状进行了解，有利于保护房地产交易的安全。具体讲，《办法》 的立法目的有三： 1 ．规范房屋登记行为。通过《办法》的实施，确立房屋登记机构及其工作人员开展房 屋登记工作的具体标准，明确房屋登记机构应当严格遵守的登记程序和履行的职责，保证登 记机构在房屋登记实践中能够准确地进行房屋登记。 2 ．维护房地产交易安全。通过《办法》的实施，保证公示的房屋权利状况等房屋登记 记载事项的准确性和有效性，有利于维护当事人之间房屋交易的安全和便捷。《物权法》专 节规定登记制度、赋予登记以公信力，目的就是保护交易安全。同时，保护交易安全，也就 意味着对善意第三人权益的保护。 3 ．保护权利人的合法权益。《办法》应当从方便权利人进行登记和切实保障其权利出发 来设计房屋登记程序。登记是不动产物权的法定公示手段，《物权法》规定，“不动产登记簿 是物权归属和内容的根据”，这确立了登记的权利推定规则，凡是记载于登记簿的权利人即 被推定享有该项权利。因此，在我国房地产市场发展迅速、房地产交易法律关系和权属变化 复杂的情况下，登记法律制度的完善对于维护当事人的合法权益，具有重要的作用。登记为 民，保证房屋权利人和利害关系人的权益是《办法》十分重要的立法目的。 2 二、立法依据 《办法》的直接立法依据大致可以分为两个层次，第一层次是基本民事法律法规对房屋 权利归属和变动所作的规定，如《物权法》、《民法通则》、《合同法》等民事法律。第二层次 是有关房地产 管理的部门法中的对房屋产权产籍管理所作的规定，比如《城市房地产管理法》、《村镇规划 条例》。其中，《物权法》、《城市房地产管理法》和《村镇规划条例》是其主要立法依据。 2007 年 10 月 1 日起施行的《物权法》是《办法》的重要立法依据。《物权法》中有近 二十条规定涉及到不动产登记，包括：不动产登记的性质和效力，明确原则上不动产物权变 动非经登记不发生物权效力，也规定了不动产物权变动无需登记即发生效力的特殊情况，如 合法建造房屋等事实行为的发生；不动产登记的属地管辖原则以及不动产实行统一登记；基 本的登记审查要件以及登记机构的审查职责；登记机构不得进行的行为；确立了不动产登记 与变动不动产物权的合同效力之间的区分原则；不动产登记簿和权属证书的性质以及二者冲 突的解决规则；预告登记、更正登记、异议登记等新的登记类型；登记资料的查询和复制； 确立了登记机构对登记错误的过错赔偿责任。《物权法》还对小区内各种公共建筑、公共设 施的归属进行了比较明确的规定，对不动产抵押权、地役权等不动产物权类型进行登记等也 都进行了全面的规定。 《城市房地产管理法》的相关规定包括，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制 度”（第六十条），“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土 地管理部门申请登记，经县级以＿上地方人