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商业地产项目计划设计分析 任何商业地产项目标招商，最终全部是回到产品和商家直接对话上来，所以，好产品才是最含有市场说服力。正是因为产品是依靠于市场而生存，所以，在确定了整体开发战略后，怎样把大理念灌输到实际操作中，才是一个专业企业责任和专业精神表现。 项目必需以市场需求为尺度，以经营需求发展趋势来计划产品，保持以好产品来说服市场，以良好口碑保持市场领先优势。 项目产品策划方案： ①项目产品策划市场依据； ②项目产品计划理念设计； ③项目产品市场总体形象、产品功效、产品档次和专题形象； ④项目计划概念设计：整体布局、建筑凤格、交通组织、配套安排； ⑤项目环境和景观概念设计：环境计划、景观设置； ⑥项目建筑产品概念设计：立面处理、商铺设计、面积配比； 关键工作内容包含：外立面设计提议、广场设计提议、在厅设计提议、内部交通设计提议、功效布局设计提议、商场装修提议、智能化提议、停车场计划设计提议、客货梯设计提议、服务管理提议、其它配套设施及功效设计提议、凤格设计提议； ①从市场角度给专业、符合各级经营商家要求提议； ②从消费角度给最能有效聚集人流计划设计提议； ③从宣传角度给效果最大化、收益最大化，及切合专题概念外立面设计提议； ④从经营角度提出保持旺场计划设计提议； ⑤从成本角度给合理经济预算提议； ⑥从发展商利润最大化角度，给专业提议；如一层回旋设计，二层借力设计； ⑦从消费人性化角度提出设计提议，如消费者步行时间设计、消费者购物路线设计、消费者休恬空间设计、消费者可达性设计等； 一、商业项目计划市场依据 依据一：市场调查 项目标计划设计必需依据市场调查得出定位结论，集中策划师灵感智慧，利用建筑设计师技术手段，发挥营销教授推广策略共同完成。需尤其注意引进新业态和设计好项目标业态组合。经过对项目商业现实状况进行充足市场研究，对项目本身业态选择、业态组合、分布和面积配比，业种选择、分布和面积配比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功效、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以指导项目标工程计划设计和建筑设计； 依据二：商家需求 在考虑商家需求时，最关键是主力店设计。对于主力店来说，其业态规模、功效步骤、计划设计行装由它自己来确定，不一样连锁主力店有自己不一样功效要求，这些使用要求和设计是由商家决定而非发商自行主张。很多发展商在未明确主力店情况下，便开始计划设计。因为缺乏定向设计依据，所做设计看似通用性强，实则无放矢。一旦功效和店家明确，设计肯定从头推翻。盲目标计划设计只能增加前期无须要成本和后期招商难度。 依据三：超越时代消费者需求 设计必需富有时代感以满足市场需求，同时又需超越时代趋势以激发用户更深层次渴望，不然就不能持久，不能在多种文化和不一样年代间引发共鸣。 消费不是单方面，所以设计空间必需满足她们感受和爱好，符适用户想要学习和成长渴求，在这一设计中，小说性是设计必不可少要素――设计和销售计划必需有小说渊源，不然只能昙花一现或令人感到凤马牛不相及。 另外，现在参与互动用户越来越少，为新参与形式提供了可能性。为了满足新兴文化需求，必需设计出富有个性、小说性强、用户能完全投入奇遇和旅程。 二、计划理念 计划理念是反应表现项目专题关键部分，做好大型商业项目标计划理念，要做到三点： ①符合大型商业项目标选址规律，即大计划上有可行性； ②有具体专题功效区； ③计划理念含有超前性、市场性，和消费者消费心理为计划主导关键。但不能脱离消费者消费习惯和人购物心理来做计划理念。 三、产品高层总体形象设计 ①产品功效 功效组合设计包含整体功效组合设计和单层功效组合设计；楼层计划设计关键点： 关键点一：楼层设计和业种组合 商场楼层设计要考虑种计划，和业种有效组合，以楼层作为业种及相关行业大场。楼层和业种是相互关联关系；楼层设计要考虑消费者消费习惯、步骤、通常消费者逛商场习惯和楼层功效组合步骤图。 关键点二：以业种定位作支撑点 业种依据消费者消费习性进行布局，楼层设计也应考虑到消费者消费习性，才能有效进行楼层计划设计，以业种定位作支撑点，有效楼层设计能够确保消费者晨商场停留时间 ②产品档次 项目标产品档次设计依据整体定位和产品定位而定； ③专题形象 专题形象通常依据项目标形象定位和专题定位来确定，在计划和设计中贯穿这一理念。 以SHOPPING　MALL为例。它形象设计，其整体形象不单是依靠通常建筑语言（如立面横竖线条划分、开窗和实墙虚实对比等）来完成。还包含光效、广告、媒体、特效工程综合利用。比如，设计室外景观电梯：在SHOPPING　MALL大厅设计可伸展出来平台，用于演出等商业活动；在SHOPPING　MALL显要位置预留悬挂大型广告条幅空间；夜晚灯光视觉效果设计等，这么才会形成最终成熟大型综合商业项目。 四、项目计划概念设计 ①空间布局