公共设施设备综合管理规定.docx

1.目的 规范公共设施设备保养检修、维修施工及日常运行管理，保持设施设备良好状态，发挥正常使用功能。 2.适用范围 适用于各物业服务中心公共设施设备的管理。 3.职责 3.1设备责任人负责公共设备设施的日常巡视检查、保养维修工作； 3.2工程部负责设备、设施接管验收工作； 3.3工程部经理负责编制各项预算，公共设施台帐的建立、更新、保管,以及各项维修保养工作的具体落实和检查工作； 3.4项目经理负责确认公共设备设施检修计划、维保方案； 3.5公司品质部负责审核检修计划、维保方案，对公共设备设施保养维修工作进行检查、监督，协助项目工程部接管验收新设备设施。 4.定义 4.1供配电系统：高压配电柜、变压器、低压配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路等； 4.2给排水系统：包括雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、污水管网、雨水管网及中水系统等； 4.3安防系统：闭路监控系统、门禁系统及停车场道闸系统、可视对讲系统、红外线周界防跨越系统、电子巡更系统等； 4.4公共照明系统：指楼内公共区域及室外、地下车库的照明线路、开关、配电箱及灯具等； 4.5消防系统：消防控制台及喷淋、报警探测器、消火栓、卷帘门、消防水泵等； 4.6水景观：指循环泵、控制箱、灯光、喷泉、瀑布及水池、假山等设施； 4.7房屋本体及其附属设施：防雷系统、房屋本体、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、地下车库等； 4.8维修工程：指公共设施、设备的大中修工程及开发商委托的维修工作； 4.9小区公共设施：儿童游乐设施、道路、园区座椅和木制品等； 4.10设备分类：根据设备对业主服务的重要性将其分为三级： Ⅰ级设备：生活水泵01、消防泵02、电梯03、喷洒泵04、稳压泵05、低压配电柜06、火灾中央报警控制柜07、消防联动柜08、冷水机组09、空调系统中的冷冻泵10、冷却泵和补水泵11、锅炉及供暖系统中的循环泵和补水泵12。 Ⅱ级设备：排烟风机01、公用天线系统02、对讲报警系统03、防盗监视系统04、高压开关柜05、变压器06、交通道闸07。 Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱01、小型控制箱（配电箱）02、排风机03、维修机具以及办公室04、食堂05、清洁06、保安通讯设备07、过滤器08、除湿机09、污水泵10。 5.内容与要求　 5.1设施设备保养管理 5.1.1保养检修分类 5.1.1.1日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行数据，确认设备运行状态是否有异常情况。 5.1.1.2周、月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行。 5.1.1.3季（半年）检：属维护性修理。对设备进行清扫、加油、调试。 5.1.1.4年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作内容外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。 5.1.1.5大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。 5.1.1.6供方保养维修：依据合同之内容，进行定期保养及故障的处理。 5.1.1.7年度普查：每年12月份对公共区域设备设施进行一次安全普查，做好详细记录（表格参照北京市建委下发的房屋安全普查表），根据安全普查情况制定下一年度的设备设施维修保养计划。 5.1.2维保周期 检查类别 设备名称 每日 巡查 每周 检查 半月 检查 每月 检查 两月 检查 季度 检查 半年 检查 每年 检查 低压配电室 否 是 否 是 否 否 是 是 电梯 是 是 否 是 否 是 否 是 给排水系统 否 是 否 是 否 否 是 是 水箱间、水泵房 是 是 否 是 否 否 是 是 监控、可视对讲系统 否 是 否 是 否 是 否 是 门禁系统 否 是 否 是 否 是 否 是 道闸系统 否 是 否 是 否 是 否 是 公共照明系统 否 否 是 否 否 否 是 否 消防系统 否 是 否 是 是 是 否 是 中央空调系统 是 是 否 是 否 是 否 是 水景观 否 否 否 是 否 是 否 是 园区道路、座椅、 否 否 否 是 否 否 否 是 儿童游乐设施 否 是 否 否 否 否 否 否 楼宇公共设施 否 否 是 否 否 否 是 否 5.1.3工作要求 5.1.3.1工程部经理或主管负责全面检查监督保养维修工作，发现问题及时处理，并记录在《设备保养记录表》中； 5.1.3.2物业服务中心应建立设备（工具）汇总表和设备管理台帐、档案，将设备及设备检修情况、重要零部件更换情况在档案中予以记录，并相应在《设施设备保养记录表》中予以记录，以便今后维修工作的开展； 5.1.3.3年度保养计