强化成本专业策划与成本控制的耦合管理严冬下的房企节流术.docVIP

强化成本策划和成本控制耦合管理——严冬下房企节流术 连续寒冬往往更能激发房企修炼内功决心，越来越多房企在穷尽销售智慧“开源”同时，也更多开始从“节流”角度进行成本管控，而也被越来越多房企冠以“成本管理年”，全员成本、全程成本、责任成本等多种成本管控口号开始出现在各大企业墙壁和制度手册。严冬下房企怎样真正做好成本管控和节流，明源地产研究院在研究众多成本标杆企业实战做法后，尤其应时应景地推出严冬下成本管控大型专题。 ? 一、中国房地产成本管理耦合模式——“先策后控” ? 在企业机会多和项目利润高环境下，中国房地产成本管理较少深入关注成本控制和精细管理，大多房企是先花钱后算账，没有前期目标线，没有过程管控和风险预警，没有分析怎样花小钱办大事，但伴随行业紧锣密鼓调控和市场竞争猛烈、利润摊薄背景，越来越多房企尤其是标杆房企开始针对“成本”进行发力，先策后控成本策划和成本控制耦合管理模式为越来越多房企所推崇。 具体而言，成本策划处理是目标成本合理性问题，从管理角度而言，目标成本设置强调不是正确性，而更多是合理性，合理通俗了解就是“好钢用在刀刃上”，强调“用好每分钱”、“花小钱办大事”；成本控制则是针对经过成本策划目标成本进行成本实施过程中控制，落地关键在于经过对目标成本分解成合约后进行成本过程控制。所以成本策划处理是前期目标成本合理设置问题，而成本控制则处理是合理成本确定后严控问题。成本策划好了，过程控制到位了，房企成本管理就基础到位了！ ? 二、成本策划贵在“好钢用在刀刃上” 做好成本策划对于目前利润摊薄、销售乏力房企而言，更为可贵。成本策划绝不是靠定额算出来，而是靠对市场（销售市场和原材料市场）和产品把握。而在成本策划策略上，省钱即挣钱、好钢用在刀刃上和成本价值工程是目前房企成本管理必需面正确三大策略。 1.省钱即挣钱 具体而言，“省钱即挣钱”无疑是“房企利润=销售-成本”公式反向解读，但问题关键还在于哪些钱该省，哪些钱不能省，甚至越是寒冬越要在一些部件增大投入真正做到产品取胜，比如有些房企针对用户非敏感点部件成本节省，针对无效成本、过剩品质成本直接剥离等全部是这一思绪。 ? 2.好钢用在刀刃上 好钢用在刀刃上是成本策划关键所在，强调花好每分钱，很多标杆企业针对成本合理性从多维度进行切片，比如根据“改变能够改变、维持不可改变或极难改变”这一逻辑将全部成本划分为急需成本控制科目、影响用户体验科目、可经过决议优化科目、必需支出科目、调整性不大科目，其中前二者作为管控关键。比如针对门窗、装修、景观、设备等用户体验最多最显著成本进行增加，而针对设计、样板间尤其是公共车库进行成本决议优化。 景观和精装修部分作为用户敏感性成本直接表现，已经成为用户是否有购置冲动源动力，在这方面要舍得多投入，把结构上控制下来成本投入到用户愿意买单地方，往往成为目前成本管理一大亮点。 ? 3.成本价值工程 成本价值工程则强调以楼盘功效分析为关键，以提升楼盘价值为目标，努力争取以最低寿命周期成本实现楼盘居住和体验所要求必需功效一项有组织发明性活动，关键就在于经过最小费用换取产品多种有效功效实现，而在实践中成本价值工程越在项现在端其发挥价值就越大。 ? 三、成本控制——目标成本分解为协议以后进行过程控制 ? 成本策划是成本控制前提和基础，成本策划做好了目标成本合理性设置后，成本在实施过程中就有了控制高压线。 从成本控制方法而言，标杆企业往往将目标成本经过合约计划进行合理分解，以后经过协议目标值和动态成本值进行全过程控制。 从成本控制指标上来讲，房企关键经过目标成本变动率（(动态成本-目标成本)/目标成本×100%）进行管控，通常而言，因为土地金额大，不受控，对成本影响基数大，所以在审阅目标成本变动率时候，通常采取扣除地价后目标成本作为基数进行计算；另外房企还需要关注产品动态成本单方指标，以此过程中动态估计项目标利润，经过对比历史项目和行业同类产品成本值来判定产品成本合理性。 ??? 而在成本控制策略上，成本管理绝非目标成本越少越好，而是讲究目标成本变动率偏差越小越好，在行业内，正负1.5%浮动偏差率往往代表了成本管理优异水平，而正负5%偏差往往意味着良好。以后是针对成本结构深入分析，发觉成本问题后也可逐层追踪各级科目进行愈加精细分析。 四、严冬下成本精细管控——全成本管控 ? 除了上述成本策划和成本控制策略实现成本管理外，房企面对目前楼市寒冬，该怎样具体着手进行成本节流和控制？对此，明源针对性提出聚焦“全成本”，围绕成本全生命周期进行精细管控，方能真正从各个步骤管控成本，真正做到在满足产品品质前提下四处节流。 成本管理必需是基于“全成本”视野，立即整个成本管控范围划分为控设计、控开发成本和控开发费用。 1.控设计 控设计是成本管理源头所在，某种意义上成本只是设计隶属物