2018年资产证券化ABS REITS 实务操作及案例分析.pptx

西部证券 资产证券化与REITS交流会 长沙 2018年;不动产证券化分类 不动产财产类：类REITs、CMBS 二者最主要区别：股权在类REITs产品中过户，在CMBS产品中只质押；物业在 两种类型产品中都抵押。但其实在类REITs产品中，物业抵押并非必需，但一般 投资者都会要求，担心物业被再次抵押融资。 不动产债券类：供应链、购房尾款 不动产收益权类：物业费、租金收益权;中国版REITs十六年;时间;时间;时间;类REITs;类REITs 代表案例: 恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划于 2015 年 12 月完成发行，并在上交所固收平台挂牌转让，是上交所首单“类 REITs”项目。;恒泰睿浩—海航浦发大厦资产支持专项计划;管理人/销售机构 （恒泰证券）;恒泰证券成立资产支持专项计划(SPV1);结构化分层;节税措施;退出方式;类REITs 注意问题; ;应对方案 （一）中基协允许私募基金通过股权、夹层、可转债、股东借款等多种方式参与类REITs业务，但是要求该等参与必须形成权益资本。 （二）并非所有的股东借款都允许，必须是符合资本弱化限制的股东借款。 资本弱化是企业或企业投资者为自身利益最大化或其它目的，在融资和投资方式的选择上通过降低股本比重、提高贷款比重，从而造成企业债务资本与权益资本的比率超过一定限额的现象。资本弱化是企业或投资者节税、避税的工具，既有激发企业和投资者勇于创业的积极效果，放任不管也会出现鼓励纳税人逃避纳税义务、企业债务风险失控的消极后果，所以必须对资本弱化进行一定的必要的限制。 （三）采用“公司型”、“合伙型”基金作为委托人，不再采用“契约型”。 由于公司制、合伙制基金拥有独立的法人主体地位，其资金来源于法人内部的股东或合伙人，因此有可能规避《办法》第十条“受托管理的他人资金”之范畴。;类REITs证券化产品 注意问题; 国税函[2000]687号、国税函〔2009〕387号和国税函〔2011〕415号是国税总局对广西、广西和天津地税局的回函，都明确要求对通过转让公司股权而转让不动产的情况增收土地增值税。 国税总局2012年发布《税收个案批复工作规程(试行)》第四条规定“??收个案拟明确的事项需要普遍适用的，应当按照《税收规范性文件制定管理办法》制定税收规范性文件。” 安徽、吉林、青海等地税局均明确股权转让不征土增税，湖北也没有执行。但湖南、广东等地地税局要求执行前述三个函件。 ;CMBS;;CMBS 与类REITs的最主要区别是：计划中标的物业的所有权未发生转移。 代表案例: 北京银泰中心资产支持专项计划于 2016 年 8 月完成发行，项目规模达 75 亿元，是国内首单抵押型类 REITs 和国内单只规模最大的房地产 ABS 项目。;流动性支持机构 （中国银泰、 北京国俊）;恒泰证券成立资产支持专项计划(SPV1);北京银泰中心资产支持专项计划;退出方式;特色条款;其它类型不动产证券化产品介绍;监管银行;租金收益权证券化产品可双SPV，也可单SPV，双SPV结构更常见。 双SPV的优势是： 如果基础资产是信托收益权，则项目公司除了租金，还可以用其它经营收入（包括专项计划成立时租约外的租金）用来偿还信托贷款。 能起到“化零为整”的效果。如果是拿租金收益权作为基础资产，比如现有的一个一年的租约就无法覆盖三年期的产品。租金以外的委托费、经营服务费和物业费等都可以用来偿还信托贷款。 租金收益权项目由于不涉及资产抵押，因此其融资效率低于类REITs或CMBS。租金依赖于资产，虽然买卖不破租赁，但若资产被执行，现实中还是会对回款稳定性造成影响。 ;租金收益权证券化产品;要素;租金收益权证券化产品;供应链应收账款证券化产品;万科供应链资产支持专项计划;供应链应收账款证券化产品 产品概览;供应链应收账款证券化产品 基础资产简介;常见法律问题：营改增后，商业保理公司税务问题。 营改增前，商业保理公司以其从事传统融资性保理取得的预付款融资利息收入按照5%缴纳营业税，部分地区实行差额纳税（比如前海），按照“金融业—贷款”税目征收营业税，营业税为其取得的利息收入减除支付给金融机构的贷款利息后的余额。（差额征收营业税5%） 营改增后，商业保理按6%缴纳增值税，但国家并未出台相关细则，各地税务机关对于差额缴纳增值税或全额缴纳增值税口径不一。 ;物业费证券化产品;物业费证券化产品 交易结构;物业费证券化产品 产品概览（新华联物业资产支持专项计划）;物业费证券化产品 基础资产简介;物业费证券化产品 项目小结;购房尾款证券化产品;购房尾款证券化产品 交易结构;购房尾款证券化产品 产品概览（招商创融-融侨集团购房尾款资产支持专项计划）;购房尾款证券化产品 项目小结;购房尾款证券化产品 项目小结; 谢谢！