20210112-联合资信-2021年房地产行业信用风险展望：供需平稳降速，行业偿债高峰，房企分化加剧.pdfVIP

2021 年房地产行业信用风险展望 供需平稳降速，行业偿债高峰，房企分化加剧 ——2021 年房地产行业信用风险展望 工商评级四部 李晶 冯磊 罗星驰 曹梦茹 朱一汀 联合观点：  政策端——“房住不炒”列入国家规划，融资政策明显收紧，未来几年将是房企调整期 中央层面展现了“房住不炒”长期调控的定力，地方层面上半年调控政策有所松动、疫情得 到控制后调控再次升级。上半年货币环境整体较宽松，但三季度以来房地产融资政策出现明 显收紧信号，房企面临“三道红线”指标考验，银行业金融机构面临房地产贷款集中度考核， 未来几年将是房企的调整期。  供给端——信贷资金严格管控，库存去化周期高企，房地产开发投资增速或下行 房企资金环境相对紧张，在严格的融资管控下，未来竞争格局由“规模为王”进入“资金为 王”阶段，房地产的发展将更多地依赖经营杠杆。2020 年下半年，在开工和销售回转的情况 下，房地产库存去化周期仍无明显改善且处于近五年来的高位，房地产开发投资完成额增速 回升但尚未恢复至疫情前水平，供给端显现乏力态势。  需求端——居民购买力增长受限，市场需求分化显著，销售面积预计平稳下行 需求的硬上限为人口和购买力，近年来我国住户部门杠杆率和居民债务收入比不断走高， 2020 年疫情对居民购买力造成冲击，未来房地产市场预计稳中有降，预计2021 年销售面积 将延续平稳下行态势。需求端的区域分化更加显著，一线城市商品房需求维稳但会打开政策 性住房空间、二线城市需求端边际变相放松走量、三四线城市棚改退坡及城市群崛起和城市 轮动效应相互博弈，有望带动2021 年销售额进一步增长。  企业端——2021 年房地产偿债高峰，问题房企信用风险加速暴露，关注房企分化 2020 年，信用水平下滑的房企数量有所增加， “三道红线”对房企规模增速的严格管控将 促使竞争格局趋于稳定，债务负担合理的房企优势更加显著。2021 年房企境内债和海外债 均面临偿债高峰，部分偿债规模较大的房企各类杠杆提升空间均较为有限，再融资压力较大； 中小型房企在行业需求端下行和融资收紧的环境下，由于经营韧性相对不足，整体信用风险 有所提升。 1 2021 年房地产行业信用风险展望 一、房地产行业及企业基本面分析 1. 政策端 中央层面展现了“房住不炒”长期调控的定力，地方层面上半年调控政策有所松动、疫 情得到控制后调控再次升级。上半年货币环境整体较宽松，但三季度以来房地产融资政策出 现明显收紧信号，房企面临“三道红线”指标考验，银行业金融机构面临房地产贷款集中度 考核，未来几年将是房企的调整期。 （1 ）中央层次总基调：始终坚持 “房住不炒”并将其列入 “十四五”规划 自2019 年房地产行业调控政策从“供给端”即房地产企业的融资端进行调控，监管层 收紧房地产多个重要融资渠道后，2020 年一季度，房地产行业 “供给端”调控政策并未放 松，中央对房地产市场的政策仍有定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持将 “房 住不炒”作为常态化调控，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，以促进市场平 稳运行。 2020 年二季度以来，随着疫情防控工作的推进、一系列支持性政策的实施以及复工复 产的深入推进，经济活动修复明显，国内经济逐步企稳，工业增加值、固定资产投资、社会 消费品零售总额等指标持续回升。房地产行业状况明显改善，投资和销售持续反弹，房价和 土地市场开始升温。随着经济逐渐企稳、楼市持续复苏甚至局部过热，4 月 17 日中央政治 局会议重提 “房住不炒”，同时央行、银保监会等纷纷表态，严防信贷资金违规流入房地产 市场，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地 产金融政策的连续性、一致性、稳定性。