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购物中心商业业态规划三篇 篇一：购物中心商业业态规划 商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形 态。购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招 商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进 行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组 合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项 目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过 程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引 尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的 长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综 合考虑因素有着现实的应用意义。 一、购物中心业态规划的宏观考虑因素 1、项目当地的经济发展水平 丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有 原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场 的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。 一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中 心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主 动为城市发展的服务。只有这样，才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生 第 1 页 共 16 页 存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能 力。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消 费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心， 这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因 此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地 的消费发展情况。城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一 定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行 业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但 不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购 物中心的经营失败。 当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位 的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分 析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并 形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划， 把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。 2、项目当地的商家资源 项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。 在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场 调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的 比例。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市 调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情 况，为商业经营规划提供依据。 第 2 页 共 16 页 在分析市场调研的结果的基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商 业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大 型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中 购物、餐饮、娱乐的面积比为 52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类 别和商店种类的面积进行分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控 制。 进行面积的预估后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场 需求的目的在于核实所有规划面积 / 店铺的需求是否存在。没有需求就没有市 场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关的调 整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成 很大的困难，同时也脱离了当地的实际情况，对将来的经营产生不利的影响。 二、购物中心业态规划的微观考虑因素 1、租金水平 购物中心的租金支付通常有用单一租金或租金与营收抽成配合的租金给付方 式，但不同业种商户的租金承受力各有差异。租金是商户经营成本的一个重要 组成部份。租金过高，商家的经营压力就会很大，商家赚不到钱，整个的购物 中心经营结构就会变的十分的脆弱。从另一