《财务净现值计算》.docxVIP

财务净现值(FNPV计算公式(动态盈利指标之一) 概念。是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率 ic , 将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之 和。 公式 FNPV = y {Cl - C0)(\ + i )_， % 、式中FNPV-项目在起 始时间点的财务净现值； CI——现金流入量； C 现金流出量； (C1-CO)t——项目在第t年的净现金流量； ic ——基准收益率或目标收益率，也称为最低投资报酬率 (折现 率)或最低要求收益率；t=0 ——项目开始进行的时间点； n——计算期，即项目的开发或经营周期。 应用。这是关于投资回收的测算方法之一。如果 FNP9O, 说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求， 因而在财务 (三)财务内部收益率(FIRR)计算公式(动态盈利指标之二) (1)概念。是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计 n _ 一…… _ x V (CI - CO)(1 +■ F/RR)^ = 0 等于岑时的折现率。(2)原理公式 自 (3)计算公式 (3)计算公式 NPK X (Q + NPV】+1 N明 I 式中i1 ——当净现值为接近于零的正值时的折现率; i2 ——当净现值为接近于零的负值时的折现率; NPV1采用低折现率时净现值的正值; IV P 采用高折现率时净现值的负值。 注意：i1、i2 :之差不能超过1%?2%。 (4FIRR的经济含义。在项目寿命期内部未收回投资每年的净收 益率或折现率；同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被 完全收回。 (5)应用。这是关于投资回收的测算方法之二。 应用之一：将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益 率ic比较，当FIRR大于ic时，就意味着用ic ,作为折现率时，FNPV 是正值，因此，认为项目在财务上是可以接受的。如 FIRR小于ic , 应用之二：表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。 如果借款 利率局于内部收益率，项目投资就会亏损。 (6)图示法 通过图示6-1，我们可以清晰直观地找出 FIRR与ic的关系。当 FIRR大于ic时，ic对应的财务净现值为正值，此时项目可以接受； 反之，当FIRR小于ic时，ic对应的财务净现值为负值，此时项目 不可接受。此外，通过此图，还可以白行推导出财务内部收益率的计 算公式。因此，大家要牢记此图，不必死记公式，把握住净现值与折 现率的关系就把握了这一章的核心内容。 图6-1净现值与折现率的关系 (四)动态投资回收期Pb(动态盈利指标之三) (1)概念。是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投 资所需的时间。(2)原理公式： 卷晶 (此公式与财务内部收益率计算公式很相似) 计算公式： Pb=(累计净现金流量现值开始出现正值期数一 1)+(上期累计净 现金流量现值的绝对值+当期净现金流量现值 )。 注意：计算出的Pb的单位是“期”，可换算成“年或月”； Pb 不一定是整数。 引申。动态投资回收期白投资起始点算起，累计净现值等于 零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。 此时的基准收益率等于 财务内部收益率，换句话说，在计算财务内部收益率时的计算期或开 发经营期就是动态投资回收期 Pb 应用。在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收 期(Pb)相比较，如果PX Pc,则开发项目在财务上就是可以接受的。 动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或经营的房 地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。不适用销售情形。