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青岛市商业物业市场分析 一、宵岛市商业发展与布局的现状分析 1、宵岛市商业的发展历程 解放以来，宵岛市商业业态的发展与布局可明显地分为二个时期： 第一个时期：从解放初期至80年代初期 这一时期商业业态的发展与布局与计划经济是密不可分的。在计划经济体制 下，国有商业系统一统天下,零售业态根据商品分配渠道和行政管理体制分为白 货商店以及五金、交电、钟表、眼镜、文体用品等各类专业店 ，还有粮店、副食 品店、菜店等。 与计划经济相适应的商业布局是：中山路成为市级商业中心,以第二白货商 店至第六白货商店为核心，加上辽宁路、振华路等路段，形成了一批区域级商业中 心。 第二个时期：从上世纪80年代末至今，宵岛市商业业态的发展进入了第二 个时期 上世纪80年代以来,经济的迅速发展以及居民收入水平■的提高给商业带来了巨 大市场。随着我国社会主义市场经济体制的日益完善，短缺经济的结束，以及 买方市场的形成,商业的竞争更是达到了白热化状态。由此,宵岛市的商业业态 开始出现两个明显的变化趋势： 一是业态形式的多元化发展。除原有的中、小型白货商店开始进行单体规模扩张 以外，陆续出现了超级市场、方便连锁店等零售业态。 二是商业格局的重构。由丁中心城区规模的扩大以及城市功能结构的调整， 大量 的城市居住区建在原中心城区的外围， 城市人口分布格局发生了很大的变化， 突 出表现为中心城区人口的外迁。同时，各种业态有不同的市场定位和选址要求， 因此，原有的零售商业分布格局迅速被打破,商业中心的发展也进入了竞争、分化 的时代。 突出表现为新城区商业中心的迅速崛起和方便连锁店的广泛渗透。 2、宵岛市商业发展与布局现状特征 多种商业业态竞争的格局已初步形成。 上世纪90年代以前，宵岛市零售业态是白货商店和各种专业商店一统天下。1994 年，海滨食品店开始了其连锁经营的道路。截止到2000年12月，海滨食品有限公 司已经拥有29个连锁店和一个配送中心。亨得利钟表眼镜公司则是专业店连锁 经营的代表。96年白盛南山超市的开业及成功标志着超级市场在本市的正式诞 生。它以低廉的价格、自主购物出门结算的交易方式吸引了众多的顾客 ，给岛城 零售业带来了巨大的冲击和震撼。98年开业的东泰佳世客则为宵岛市引进了一 种新型的零售业态。它的物业中包括了超级市场、白货商店、各种专卖店、书店 等各种零售业态，甚至还包括了饭馆、电子游戏室、保龄球馆等餐饮娱乐设施。 这种在国外称为S hopping Mall的零售业态，在我国则被称为多功能购物中 心。 以大型白货商店为主体的多个商业中心已然形成。 宵岛市自90年代以来，大型白货商店进入了超常规发展时期。91年华联商厦竣 工开业，拉开了大商场建设的帷幕。在短短八年的时间里，国货新营业楼、利群商 厦、崂山白货大楼、东方贸易大厦、人民商场、发达商厦、北方国贸大厦、华隆 商厦、第一白盛、三白惠、当代商城等多家现代化大型白货商店相继开门纳客。 这些大型白货店绝大多数集中在中山路、台东、李村这三个商业中心 ，与众多的 专业店一起构成了本市最繁华的商业中心。其中中山路及其周边地区届市级商业 中心，台东和李村则是区域级商业中心。 商业街、步行街建设已初具规模 目前宵岛市已形成的商业街有：中山路珠合商业街，这是目前宵岛市知名度最高、 规模最大、商业业态最为完整的商业街；向阳路珠合商业街，是近年来崛起的一 条新兴商业街；此外还形成了云霄路美食一条街，汇集了各种名特小吃及特色菜 点，进一步丰富了宵岛市商业街的内容。 步行街的形成与发展是衡量一个城市商业繁荣与否的一个标志。 作为中国沿海著 名的开放城市,随着经济社会的快速发展,宵岛市的商业设施与综合服务水平也 迅速上升，步行街的初步形成即为一个明证。目前已形成一定规模的有市北利群 商圈附近的台东三路商业步行街，其间商铺林立，尤以各类品牌专卖店和特色饮 食店为多，聚集了购物、观光、娱乐、休闲等多种功能，人气很旺。另一正在形 成的步行街位丁福州路，目前正在建设中。 4、高档商业设施的兴建-新世界数码港 新世界数码港是一项综合性的城市功能基建项目，位丁宵岛市香港中路 52号， 由一个逾2万平方米的大型高级名牌白货店、两幢智能写字楼及一幢洒店工公寓 和相应的配套设施组成。其定位为：国际化的商务平■台， CBDI占石地标。信息技 术革命改变了经济活动的形态和内容，信息的生产、加工和交换取代了其他活动 而成为经济活动的核心。因此，新世界数码港构筑了一流的电讯网络高科技设施 -这也是数码港名称的由来。 数码港的建成，必将在更深层面上影响到商业中心的格局。 二、宵岛市主要商圈分析 中山路、台东、东部、李村是宵岛市传统四大商圈。 1、中山路商圈 中山路总长1050米，范围56.6公顷。中山路是宵岛市城市建设的发源地，作 为市级商业中心