《北京loft产品的主流形态研究》.docxVIP

村北京LOFT产品的主流形态 文/北京思源常营项目组 当今主流的LOFT项目，在产品形态和设计上有哪些特点呢？本文筛选了北京市场在 售的公建LOFT项目，通过取样分析，总结出以下一些明显规律（注：以下市场数据均来自 网络及市场调研，可能存在部分偏差）。 规划设计 “商改住” LOFT由于用地条件限制，规模普遍比较小，在 10万平米以下，可售面 积在3?5万平米的占了一半的市场份额，多为一栋或两栋楼体。 项目名再LOF1 项目名再 LOF1楼体规橙 百年公社 聂万 尚城 万 看地香螯港 4.5B 佳荏时代广场 2.V万 万科中粮紫竟 1一】万 荣京丽都 我万 东阙那 3万 台生厩麟社 】时 美利山 ‘商改任》tom?目规模统计 由于非住宅立项，在规划和建筑指标上没有日照、采光、楼间距、绿化率的限制， 因此现有产品建筑密度普遍较大， 呈现为以塔楼为主，高层或小高层建筑居多， 容积率偏高, 无绿化等基本规律。居住密度偏高通常是公建项目的普遍特点。 “商改住R LOE目建筑形式及指标统计 _ K目名麻 导化尊 揍局 ■年公社 256 30% ； 塔格 小高度 尚城 3 30% 小商层 福地香童湾 2,2 30% 小高孱 佳莲时代广场 5.6 30% | 塔楼 小高居 万料中iMt苑 Z01 30% | 小商廛 兼京68部 4,85 30% 1 板惜结合 高屋 家阙都 5,3 貌 ! 塔楼 可曜 合生府1哉社 5 30% 1 高层 羹剁山 4 30? 瞄「 公建项目由于不受“住宅禁商”的限制，因此有 3/4的项目均设有住宅底商，其他 1/4纯LOFTT品由于社区规模较大， 因此商业为独立商业和地下商业。 另外有超过30%勺项 目加入了部分平层产品来做足限高及增加客群。 项目名稼 项目名稼 产品场合 看年公社 lor +底商 尚城 LOFT 舍地香鸯湾 LOfT 佳莲时代广场 LOFT +底商 万科中粮螺苑 LOFT +底商 荣京丽都 L0FT十平层+虎商 东阙都 LOFT+平层+底商 含生陌麟社 LOFT + 平扈+底商 LOFT+Jfe 商 由于LOFT本身为一种偏前卫产品，因此建筑风格普遍偏向城市化、现代化、时尚化, 以现代简约风格为主。 产品设计 在售项目中以小户型产品居多， 主力面积区间在30?70平米之间浮动，按双层计算 折合使用面积在 60?140平米之间，相当于平层的紧凑型 1?3居；同时小面积成就了低总 价，可以满足过渡型客户及投资客户对面积和价格的需求， 存在对平层产品进行分流的优势。 但是受楼体结构限制，小开间长进深的户型较多，居住舒适感方面较弱。 单层面糕，平米200?商改住万 单层面糕，平米 200 ?商改住万LOFPffi目户型区间统计 100 60 青年公 社 尚城 智地香 蜜湾 佳莲时 代广场 万科中 粮紫苑 荣京丽 都 东阙都 合生麒 麟社 美利山 —最小面相 4T 33 50 30 50 35 fiO 130 40 量大面积 S2 7(1 70 100 70 55 70 160 70 当前在售项目中以精装项目居多。此类项目多集中在城区成熟板块，甚至是寸土寸 金的商圈，因此均以精装等“成品户型”出现， 报价在1000?2500元/平米之间浮动，且部 分项目还赠送全套品牌家电，以吸引投资人群和高品质人群。 毛坯项目则出现在较偏僻的区域，以郊区和非中心城区居多，以“半成品”户型出 售以拉低售价，多定位在经济型项目。 但由于LOFT存在一定的装修难度和较高的装修成本， 毛坯项目则多选择为客户进行部分前期装修，通过二次收房的方式实现。 50%勺毛坯项目提 项目名称芸修桔装乔浩是否送市电告年公社精装 项目名称 芸修 桔装乔浩 是否送市电 告年公社 精装 ISCOS r否 尚城 毛坯 \ 警地耆鳌湾 毛坯 \ \ 佳莲时代广场 精装 IOCO无 是 万科中粮紫苑 毛坯 X 荣京蔺都 楮装 I0CO5E 否 东阙都 牯装 2300无 酉 合生邮麟社 精装 2500^ 否 堇利山 桔装 2500元 r是 设有挑空的项目多为精装项目，由于多定位为“舒适型”住宅，因此在户型设计上 会普遍利用挑空空间来增加居室的品质感和舒适度，挑空位置根据户型设置不同有所变化， 一般临窗处挑空居多。 毛坯项目由于定位经济型住宅的居多， 普遍不设挑空，以增加户内利 用面积。目前，市场上LOFT仍以精装项目居多，超过半数的项目都会设计挑空， 来突现LOFT 的优势。 由统计结果可以看出，目前 LOFT层高普遍在4.89?5.6米之间浮动，多数集中在 5.3米以上，这是保证上下层分割后居住舒适度的下限。 去除隔板（200mm和装修吊顶（未 定）的高度，LOFT单层层高可控制在 2.3?2.6米之间，略低于国家标准的 2.7米普通住宅 层高，