房管话术_精选.docxVIP

房 管 话 术 甲--- 置业顾问 乙--- 业主 甲: XX 先生（女士） ，您好，我是 xxxx 公司的置业顾问 XXX，请问您现在讲话方便吗？ 乙：你好，请讲 甲: 请问您是否有一套 XXX路 XX 号 XXX室的房子出租？ 乙：是的 甲：请问您的房子空置多少时间了？ 乙：有一段时间了。 甲：现在我们公司针对出租房屋的业主提供一项服务，我想大概占用您 5 分钟的时间和您 讲一下。 乙：是什么样的服务呢？ 甲：我们公司在这个区域服务已经有一段时间了，根据我们的了解和调查，发现传统的业主出租房屋直接面对客户时，业主会遇到很多麻烦的事情。 乙：有哪些麻烦的事情呢？ 甲：首先，您需要花时间向中介公司、网上、或是身边的朋友推荐自己的房屋，这样可能 会花掉您 15 天左右的时间， 而且您要随时应对所有的人打电话向您一次次打电话询问。再有，因为您要上班，不可能随时按照客户的要求来开门看房，这样的话，就很容易 错过很多优秀的客户。毕竟租房子的客户都是很着急的。另外，假设您的房子租出去 了，接下来还是要面对很多琐碎的问题的。乙：还有什么问题呢？ 甲：第一，按照我们的经验，一般签订一年合同的客户，有 90%以上的客户会住不满租赁 期，也就是大部分可都会中途搬走，向我们店里成交的客户几乎都是中途解约的。因此您的房屋如果自行出租，首先要面临这个问题，然后您又要不停的寻找新的租户， 周而复始，一般按经验讲，一年算下来，空置期也要将近 60 天左右。接下来，您还要面对租户在任何时间给您打电话要求维修屋内的设施，如果您不能及时赶到，可能会 引起不必要的纠纷，类似拖欠房租的事情。另外，假设客户将屋内大件的电器毁坏时 又得不到及时的维修，对您的房子会造成很大的损失。您在将房屋出租的同时，还要面对因为客户的原因造成的邻里纠纷，而您如果工作忙又无法经常来处理。最后，还要面对客户拖欠大量水电费的事情，因此上对您来讲是很麻烦的。 乙：那你说了那么多，你们能帮我解决这些问题吗 甲：当然可以啊，我们推出的这项房屋管家业务就是专门解决这些问题的。乙：那你能不能讲纤细一些？ 甲：好的，我们房屋管家的流程是这样的： 首先，我们和您签订代理出租合同，租期是 3 年，然后由我们为您寻找客户，当我们寻找到客户后，我们会和客户签订租赁合同，以后房屋内所有的事情我们都会帮您负 责，您只需要按照合同约定按月到银行领取房租就可以了。 乙：那你们都提供什么样的服务啊？ 甲：那我现在把我们的服务跟您讲一下： 1、 免费的专业保洁服务 2、 免费寻找租户 3、 按月向您支付房租 4、 如果屋内设施及设备因为老化需要维修， 我们会第一时间派专业的人员检查， 然后通知您，如果您同意，我们会请专业的维修人员维修并垫付费用，您在方便的时候 再支付给我们。 5、 如果因为使用不当造成的维修，我们会自行帮您维修。 6、 客户拖欠房租及水电等费用，由我们追缴。 7、 因为我们店就在房子附近，我们会定期上门检查。 8、 如果客户中途解约，我们负责寻找新的客户，您还是定期领取房租。 9、 随时向您告知房屋情况 10、 租期结束后，我们会免费再做一次保洁，完整的将房屋交回给您。乙：你讲了这么多好处，那我要支付你们什么费用吗？ 甲：您不用支付我们任何费用，我们只需要您给我们每年 30-60 天的免租期。乙：免租期为什么这么长？ 甲：我刚才讲过，如果您自己出租房子，每年的控制期也要这么长时间啊，而且还要有那 么多的麻烦事情，我们要免租期也是要为了花时间寻找客户，保洁。其实和您自己出租房屋的免租期是一样的。 乙：那你们怎么支付我房租呢？ 甲：我们是在免租期之后按月向您支付房租。乙：没有押金吗？ 甲：如果您自行出租房屋当然要收取房租，现在我们是公司行为，我们是已公司对您个人， 所以不需要支付押金，再有，我们公司在杨浦有 30 多家店的，而且也经营了很多年， 所以信誉你是可以完全放心的。 乙：好吧，那我和家里人商量一下吧。 甲：您看这样好不好，我现在先去看一下房子，我们在房间里再沟通一下，这样我们也好对您的房子有个了解。 乙：好的，那我在家等你。 甲：那我十分钟之内到，请您等我一下，一会见。 五个核心问题： 1、房东是否同意托管（所有产权人） 2、托管年限（ 1-3 年） 3、租金最低多少，是否有利润 4、免租期每年不低于 30 天是否同意 5、公司按月准时付房租， 房东是否同意。 5 项条件谈妥之后再看房收房