地产行业2021年债券投资手册之四：宏观篇，趋势研判.pdfVIP

债券研究 证券研究 报 告 债券深度报告 2021 年01 月15 日 【债券深度报告】 宏观篇：地产行业趋势研判与分化 ——地产行业2021 年债券投资手册之四  本文是我们地产行业系列报告第四篇，旨在通过宏观多维预判，确定地产行 华创证券研究所 业长期发展趋势和城市分化格局，以便指导我们对地产企业的中长期发展与 战略可行性的判断。  2016 年以来，地产政策再未出现显著放松，可以预见，未来“房住不炒”政 策大概率将成常态化。决策层对地产调控的反思已经到了政府公信力层面。房 地产泡沫被定调为“威胁金融安全的最大灰犀牛”。从决策层传递的信息来看， 目前地产政策已经上升到了关联金融安全，甚至关系国运的重要政策层面。未 来任何舆论关注度较高的城市若出现房价过快上涨，大概率都将面临新的一 轮、更严厉的调控。  展望2021 年，房地产政策大概率将继续维持求稳偏紧的政策基调。中央层面， 地产金融料将监管维持偏严，坚决遏制房地产泡沫化。三季度以来，中央多 次出台房地产金融审慎管理制度，严防信贷资金违规流向房地产市场，并对重 点房地产企业形成了一套资金监管规则，推动房地产市场健康稳定发展。四季 相关研究报告 度房地产行业金融监管或将继续保持收紧态势。地方层面，实施“因城施策、 一城一策”的差异化调控。中央在前三季度出台文件与会议中，数次强调要因 《【华创固收】深耕个券再出发——2021 年可转 地制宜、因城施策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调 债年度策略报告》 控，确保房地产市场平稳健康发展。截止目前全国已有多个城市出台楼市收紧 2020-12-18 调控新政策，此外部分城市也通过放款公积金政策、人才引进等方面促进要素 《【华创固收】全球抗疫进入疫苗接种期，关注 流动。预计四季度地方政府将继续差异化的政策方向，积极响应和落实中央的 各国进度——12 月海外月度观察》 “三稳”目标。 2020-12-26  需求端来看，房地产行业韧性仍在，但增速料将放缓。从人口角度来看，我 《【华创固收】防守为主，静候时机——2021 年 国适龄购房人口总数有逐年降低的趋势，房地产刚性需求的人口支撑有下降趋 势；从城镇化率来看，我国城镇化率未来十年仍有很大增长空间，因而城镇化 信用债年度策略报告》 及大都市化的趋势，会使得一二三线城市的住房需求都保持一定景气度，但低 2020-12-31 能级的村镇或将面临更大的房屋空置问题。从居民资产配置角度看，当前刚需 《【华创固收】节前缺口是常态，但降准不是— 房贷居民的资产负债率过高，改善型需求不足，投资性需求房贷居民资产负债 —1 月流动性月报》 率尚可，但房住不炒背景下房产投资价值锐减，未来城镇化率提升，带来的进 2021-01-05 城人口对于投机性需求出售的接盘，或仍可持续，进而带来核心城市房地产市 《【华创固收】可转债管理办法出台，1 月关注 场或仍将韧性较强。 正股业绩预告——可转债12 月月报》  城市分化因素：工资、气候、地缘等因素带来的人口流动是影响城市分化的