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从定额计价到模拟清单，什么情况下做模拟清单？它与正式清单又有什么区别？ 随着房地产调控不断加深以及持续，房地产行业迎来了持续的寒冬，各房地产企业为加快开发进度都采用“三边工程”，这对成本管控提出更高的要求。模拟清单就这样应运而生。模拟清单与正常清单招标并没有两样。只是模拟工程量清单编制水平很重要。 模拟清单是用来做单价合同的，工程量是虚拟的。因此清单工程量与实施的工程量越接近就越真实反映实际造价，也对减少不平衡报价有好处。 先简单介绍一下模拟工程量清单的编制注意事项： 1）选择好参照工程，根据工程设计方案、地质条件、拟采用的结构 形式、材料设备、装饰材料及范围等，进一步与建设和设计单位沟通。选择好一个恬当的工程做为参照是至关重要的！ 2）对参照工程与拟建工程的差异进行比较，对工程量进行 调整。并对可能出现不平衡报价要注意，能在清单工程量中 有预计的在清单量中反映，清单中不能直接反映出来，可以 在招标文件中采取相应的措施完善。 “总包合同金额只是凭经验预估出来的，无法作为合同控制 的金额”； “我们总包合同结算金额往往与合同金额相差很大，无法直 接评判总包合同成本控制如何” ；“过程中很多定额中没有包 含的内容都要和施工 位扯半天，价格不 好施工 位根本不做或者就是 个高于市 的价格， 了保 施工 度，我 只有妥 ”?? 在房地 企 的 研 程中，以上 是我 常从成本 理、副 甚至 理口中听到的，其 些 的背后就是 包合同 价方式所 来的。 “三 工程”在 目前期往往无法出一套完整的施工 ，所以无法 行施工 算，更无法通 价包干的方式来确定 包合同金 ， 在大部分的企 都是采用“定 价”方式，也就 来了上面的困惑。那我 如何来扭 个不利的局面呢？首先就要先了解定 价。 1“定 价”模式：招 、施工、 算上面 成本管控 “定 价”是指在建 工程招 投 活 中，招 人在招 文件中明确要求投 人在投 价 ，以 用当地的定 作 依据，提出工程造价税前上下浮比例的高低，代替工程 造价的多少 行 ， 委 会以各投 人所 的比 例多少， 合所 工期和 量承 、施工 及企 施 工 等其他相关指 行 合 ，最 确定中 人的一 种招 方式。 由于“定 价”有着 招 人能力要求相 不高以及定 速度快的 点，所以在西南大部分的企 都会采取 种模 式。经笔者调查，在 2010 年前重庆本土企业都会采用“定 额计价”模式，2010 年后重庆本土标杆企业开始逐步放弃 “定 额计价”。为什么本土标杆企业会放弃使用 10 余年的计价方 式呢？主要原因是“定额计价”不管是在招标、施工过程、 竣工结算上都面临很多成本管控风险。 1.招标阶段：风险无法预知合同总金额： “定额计价”在招标 阶段只是比对工程造价税前的下浮比例，往往不会关注合同金额的问题，所以在合同签订时都会出现由招标经办人或者成本部经理根据个人经验估算一个合同金额，这就造成合同金额无法作为成本控制的依据，在合同审批时总经理无法评估合同金额的合理与否，更无法知道总包合同的预计成本究竟是多少。定额子目数量： “定额计价”模式会在合同中会约定选取某地的定额作为计价方式，而招标时也无法判断定额中的子目是否完全满足项目，这也为以后因为定额子目缺 失产生的纠纷埋下了隐患。 定额子目单价： 由于“定额计价”是采取总体下浮的方式，无法得知每项定额子目下浮比例是 否合理，到底施工单位赚在哪里亏在哪里，都无法得知，更无法在过程中管控。 2.过程阶段：风险无法控制总分包界面不清： “定额计价”由 于本身就是为追求快速定标而产生的，所以开发商往往没考 虑总包合同的施工界面，合同中往往都是签一个大的施工范 围，这就会造成总分包界面不清晰，总包单位往往会用这种 灰色地带选取有利润的部分来做，尽可能推脱利润少或者亏 钱部分，迫使开发商增加分包，加大管理难度，出现延误进 度的情况。定额子目计价：定额由于本身的时效性限制，造 成定额子目单价与市场价有差异，成本管理部要投入大量精 力对不同定额中的某项材料价格或者人工单价进行核价，特 别是变更签证时尤为突出，无法发挥成本控制的职能。 3.结算阶段：风险无法判断定额争议：为了解决定额本身的 不足，当地建委或者造价站会出台很多相关配套的文件，在办理结算过程开发商与施工单位中不光会对定额本身有争议，也会对这些相关配套文件产生争议，更大的争议是变更签证如何选取合适的定额，这不光让开发商面对这些问题无法做出准确的判断，更无法判断出结算完成的时间，往往到后期采取打包办理签证变更然后讨价还价的方式解决，但这块成本的实际情况如何其实无法判断。结算偏差：无法判断结算金额的合理性，结算与实际金额偏差过大，虽然有的企业会采用目标成本对比的方式，但是对单