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房地产经济学论文
房地产价格分析
一. 引言
房地产业是国民经济的基本承载体,是在工业化、城市化和现代化过程 中兴起、发展所形成的独立产业,同时又推动了工业化、城市化和现代化的 进展,己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业 的产业链长,关联度大,其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力 系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国,住 宅投资的增加, 被带动的直接相关或间接相关较大的产业有 60 多个,有力地促进整个国民经 济的可持续发展。
房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证,是社会一切产业部门不 可缺少的物质空间条件,并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产 品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢,都将影响着各行业 的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组 成部分,也直接参与价值生产和价值实现的经济过程,并形成商品生产和经 营成本的重要内容。因此,房地产是构成整个社会财富的重要内容,对国民 经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业,它既有国 民经济一般行业的共性,又有其自身的发展规律,产业内涵及活动领域十分 广泛,房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门,房地产业有着 自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业,在发达国家的发展 历经几十年甚至上百年的历程,其中有着推动房地产业发展、成长的积极因 素,又有影响房地产业健康发展的消极因素;每个国家根据本国国情制定相 关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展;同时又有 很多不确定的因素影响着房地产业。
二.当地产价格的构成
土地开 发费: 包括征 地补 偿费或 拆迁安 置费 ,七通一平费 ,勘 察设计 费,拆迁征地管理费,土地出让金;
房屋开 发费: 包括房屋建 筑安装 工程费,附属 工程 费,室外工程 费;
各种配套及税费:公 共建筑配套工程费,环境卫生绿化工程费,“四源 费 ”, 大 市 政 费 , 两 税 一 费 , 粘 砖 土 专 用 费 , 管 理 费 , 利 润 。
三.影响房地产价格因素
一般因素,主要包括:社 会因素(社会稳定状况、人口状况和城市化)。 经济因素 (国民 经济 水平发展和发 展趋势,金 融环境,税 负)。 制度 及政策 因素(土地制度 及政 策;住房政策 及制度 )。
区 域 因 素 ,主 要 因 为 一 个 城 市 内 部 不 同 功 能 分 区 地 价 ;主 要 分 为 :商
业区、住宅区和工业区。
个别因素,所谓的个别因素指影响同一功能分区内不同具体地块价格 差异的微观因素。其中包括:a宗地的位置、面积、形状、小地貌、地势、 地质基础;b临近道路的宽窄、铺设、交通管制状况以及给排水状况;c 土 地利用状况;d建筑物与土地的组合是否得当;e 土地使用权限的长短。
四:数据分析
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2007在紧缩政策调控下,我国的房市的泡沫成分开始收缩,一些城市的 房价虽然仍然较高,但面临着较大的下降压力,并出现了不同程度的下调。 深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其 中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%,此后逐步下跌,至2008年5月, 新建商品住宅均价11014元/平米,回落至2007年初的水平,与2007年10 月高峰期的17350元/平米相比,下跌了 36% ;而且据业内人士预测,深圳的 房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况,2008年3月,商品住宅均 价为9316元/平米,与2007年10月相比,下 跌了 19.5%。据上海房地产研究 机构佑威房地产研究中心发布的数据显示,上海平均成交价格从08年6月下 半月的17258元下滑到13207元,环比下滑了 23.5% 。东莞房价则距从最高 点下降了约40%,基本回
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