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房地产经济学论文 房地产价格分析 一． 引言 房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程 中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的 进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业 的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力 系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住 宅投资的增加， 被带动的直接相关或间接相关较大的产业有 60 多个，有力地促进整个国民经 济的可持续发展。 房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不 可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产 品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业 的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组 成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经 营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民 经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国 民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分 广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着 自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展 历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因 素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相 关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有 很多不确定的因素影响着房地产业。 二.当地产价格的构成 土地开 发费： 包括征 地补 偿费或 拆迁安 置费 ，七通一平费 ，勘 察设计 费，拆迁征地管理费，土地出让金； 房屋开 发费： 包括房屋建 筑安装 工程费，附属 工程 费，室外工程 费； 各种配套及税费：公 共建筑配套工程费，环境卫生绿化工程费，“四源 费 ”， 大 市 政 费 ， 两 税 一 费 ， 粘 砖 土 专 用 费 ， 管 理 费 ， 利 润 。 三．影响房地产价格因素 一般因素，主要包括：社 会因素（社会稳定状况、人口状况和城市化）。 经济因素 （国民 经济 水平发展和发 展趋势，金 融环境，税 负）。 制度 及政策 因素（土地制度 及政 策；住房政策 及制度 ）。 区 域 因 素 ，主 要 因 为 一 个 城 市 内 部 不 同 功 能 分 区 地 价 ；主 要 分 为 ：商 业区、住宅区和工业区。 个别因素，所谓的个别因素指影响同一功能分区内不同具体地块价格 差异的微观因素。其中包括：a宗地的位置、面积、形状、小地貌、地势、 地质基础；b临近道路的宽窄、铺设、交通管制状况以及给排水状况；c 土 地利用状况；d建筑物与土地的组合是否得当；e 土地使用权限的长短。 四：数据分析 @ 5:2007^ 11月-2008^11月荊（售面図増卡:情况 商晶房锚悔而駅（牙普斤笨） 悄牺丽祝唏杞李 @ 6:3001年-2000年11月箱售而积及壇长情乱 表公如 年-沁 年主姜城击住宅总销售套数和日均错售夸数+ ■ M和 2OOB 年二 2007年』 ZMB年06月 2MK 年 1T1 冃* 日均卢 日均卩 逸屮 日珀 443* 122*23* 3S139+ 74366+ 225 U7131*： 513 2 MVS* 642 跡09触 478 137002^ 41? 2fll 87201* 239* 24^401- 117 42849 1血 酝匸 90710- 249 44?+ 342 US984 361 酒1 油 49944^ 13” ltf73b 41275 畑1单 240 107536* 295 27412+ 152 48谨 144 戳据耒盏z中国指赴SF究院 2007在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的 房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其 中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月， 新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10 月高峰期的17350元/平米相比，下跌了 36% ；而且据业内人士预测，深圳的 房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均 价为9316元/平米，与2007年10月相比，下 跌了 19.5%。据上海房地产研究 机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下 半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了 23.5% 。东莞房价则距从最高 点下降了约40%，基本回