房地产行业“三道红线”分析和测算：韧性不改，格局稳定，关注龙头.pdfVIP

目 录 第一部分、“三道红线”备受关注 - 4 - 1、地产行业增长较为依赖有息负债 - 4 - 2 、“三道红线”与以往融资收紧有所不同 - 5 - 3、房企达标情况不佳 - 7 - 第二部分、对行业总量影响：负债、拿地、销售、投资 - 8 - 1、对行业负债规模影响：增速下降，但幅度有限 - 9 - 2 、对拿地的影响：溢价率大概率下行 - 10 - 2.1 、拿地溢价率大概率下行 - 10 - 2.2 、拿地金额也会受到影响- 11 - 3、对销售的影响：销售金额韧性仍能保持 - 12 - 4 、对开发投资的影响：韧性仍能保持 - 13 - 第三部分、对行业格局的影响 - 16 - 1、规模格局更加稳定，弯道超车难度进一步增加 - 16 - 2 、降低规模诉求，从“量”到“质” - 17 - 3、未来有持续拿地能力的房企，销售和利润率将有较好表现 - 17 - 第四部分、三道红线下，各个渠道配套监管 - 19 - 图表 1、房企增长较为依赖有息负债 - 4 - 图表2 、2016 年底以来地产融资持续收紧 - 5 - 图表3、各渠道融资规模同比增速 - 6 - 图表 4 、各梯队房企有息负债同比增速明显下降 - 6 - 图表 5、头部房企有息负债增速高于行业 - 6 - 图表 6、三道红线下，多数房企有息负债增速有下降压力 - 7 - 图表7 、TOP10 房企降负债压力相对较小 - 7 - 图表 8、12 家试点房企踩线情况 - 8 - 图表 9、部分样本房企踩线情况 - 8 - 图表10、行业有息负债规模增速测算 - 9 - 图表11、过往有息负债余额增速水平 - 10 - 图表12、2017 年以来土地溢价率持续下降 - 10 - 图表13、各线城市溢价率都大幅度下行 - 10 - 图表 14、溢价率水平和融资紧密相关，也受到流动性影响- 11 - 图表 15、头部房企拿地销售比多在40% 以内- 11 - 图表 16、全行业拿地力度超过40% - 12 - 图表 17、当前拿地均价/销售均价 - 13 - 图表 18、销售增速测算 - 13 - 图表19、开发投资与资金来源增速紧密相关 - 14 - 图表20 、资金来源由有息负债和销售回款两部分构成 - 14 - 图表21 、有息负债余额周转次数有所下降 - 15 - 图表22 、销售回款率有所提升 - 15 - 图表 23 、资金来源增速测算 - 16 - 图表24 、过往销售高增长公司负债也快速增加 - 16 - 图表25 、2018、2019 年仅有部分房企排名提升 - 16 - 图表26 、TOP30 权益口径销售金额集中度提升并不明显 - 17 - 图表27 、主要房企毛利率有所下滑 - 17 - 图表 28 、TOP50 上市房企踩线情况 - 18 - 图表 29 、银行新增涉房贷款占比 - 19 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业深度研究报告 图表30、资金信托投向房地产余额持续减少（万亿） - 19 - 图表31、新增信托投向房地产规模减少（亿元） - 19 - 图表32、地产信托持续收紧 - 20 - 图表 33、借新还旧限制下，地产债规模基本保持稳定（亿元） - 20 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - mRqMsQuMvN