巢湖市场调研报告书.pdf

公司 2004—2006 年营销战略 一、市场发展趋势预测 1、 市场概述 A：总体状况：市位于皖中腹地，是较典型的以农业、矿产经济为主的城市，于 1999 年撤地建市。工业基础薄弱，现有人口约 18 万人，总户数 4 万余户，其中 60%主要分布在 老城区（现商业区）道路两侧，房屋居住构成复杂，建筑时间有 80 年代、 90 年代及 2000 年以后的，西区、东区部分是 2000 年初开发的成片商品房住宅小区，另 40%分布在城市北 区、南区。新区主要以私人建房和城郊农民住房为主。 B：根据市政府建设规划：扩大城区面积，城市中心将向东北、东南方向转移，近 期 （2003— 2006）城市人口规模定为 28— 31 万人，近 8 万户，城市居住用地总规模为 1092.66 公顷，其中新增 170.66 公顷。主要成片小区为东区、南区和新区。 C：经济状况和能源使用情况：市位于、之间，属皖江经济带的组成部分， 矿产、水产、旅游资源丰富，正处于加速开发期，经济发展呈明显上升状态。市正在申报国 家级旅游区，国外投资者纷纷抢滩旅游、房地产市场进行开发投资，但城市经济状况较差， 传统工业几乎倒闭， 现有巢东水泥、 皖维集团两家上市公司， 其主要能源为煤，也是市最大 的能源消费单位。商业、 旅游业刚刚起步，城市环保政策执行力度不大，政府没有从开发旅 游资源的角度出台生态保护政策， 而是采用收费排污的管理办法。 中小型工商户主要是柴油、 煤、液化气混用，居民生活能源 60%为瓶装液化气。新奥自成立以来，得到了市政府的大力 支持， 并将管道天然气列为市重点项目之一， 并出台了使用天然气的优惠政策， 但目前优惠 政策的执行力度不大。 尤其是在后期， 由于受日元贷款的影响， 政府的具体支持措施陷于停 滞。预计到 2003 年末，天然气通气户数为 100 户，天然气气化率 5%。 D：市场分析概述：民用住宅 70%为楼房， 30%为平房，城市年人均可支配收入在 6000 元以下，公务员人均年收入 12300 元左右，工商企业职工年均收入 6500 元左右。小区住宅 归属情况不一，单位自建房、代建房归单位自理。 2000— 2002 年开发兴建的商品房归物业 公司管理，少量归街道居委会管理，私建房无人管理。居民对天然气的认同程度参差不齐， 机关、事业单位经济条件较好的居民，通过宣传能认同的占 20%，基本认同但需要考虑的占 50%，30%不认同。根据市政府规划， 2004 年房地产开发约 35 万平方米，未来三年房地产总 体增容水平 90— 100 万平方米， 总的发展趋势是向城市的东南、 东北面 （半汤新城区） 转移， 房屋的配套功能逐步向智能化推进。新老住宅的分布比例 2003 年为 2 ：8 ，城区年拆迁量约 为 10 万平方米。 土地年拍卖面积在 400—600 亩左右。①房地产开发商： 市场不够活跃， 平 均房价 1200— 1400 元/ 平方米，90%以上以银行按揭方式购买， 年销售面积 15— 18 万平方米。 全市注册登记的开发企业近 30 家，实际运转的仅 4、5 家左右， 外来开发商占据着主导地位， 未来三年房地产开发依然按对外招商引资的方式。 2003 年预计完成开发 15.8 万平方米、 71 栋、 1982 户，其中 1