水岸清华高层产品细化结论.docxVIP

高层定位 4 个任务执行（MIND） ] 在这次任务制作过程中， 有两点重要的体会 和发展商分享…… 其一：发展商应该用设计别墅的思想来设计公寓 其二：我们要尽快解决大部分人所认为的“公寓不高档不能体现身份感” “有钱就买别墅”“只有别 墅才高档”思想。 四个要完成的任务及完成思路： 1、B-38 周边中高档项目（高层小高层，高档多层洋房）的调查 作业思路：了解主力，次主力和三主力的去化情况，速度及购买人 结论方式：主表体现以上各项目情况 附表体现： 户型演变趋势曲线图 价格演变趋势曲线图 客户来源区域说明 承受总价趋势曲线图 文字说明产品力和特征 2、B-38 周边待开发土地供应情况及项目定位预判； 作业思路：找出吴中经济开发区、越湖路沿线已拍土地资料并做数据和判断情况列表 结论方式：主表体现地块的基本数据资料 附表体现： 各地块预期售价浮点图 B-38 高层产品在未来 3 年内的市场份额饼状图 3、 9000 元在苏州可购产品可选型分析（此任务分解为三个分任务） ； 作业思路：进行任务分解，分为三个小任务： 1）9000 元单价产品在 2 年内的可选范围 2）未来有可能接受本项目总价的客户容量分析 3）高层产品与别墅产品转移购买关系分析 小任务一： 9000 元单价产品在 2 年内的可选范围 表达方式： 1）目前苏州在售的单价 9000 元产品项目列表 2）未来两年 9000 元可能买到的区域列表 小任务二：未来有可能接受本项目总价的客户容量分析 表达方式：本案预设不同户型总价段的购买容量池分析列表 小任务三：高层产品与别墅产品转移购买关系分析 作业思路： 列举园区高档高层的热销和吴中区的别墅的热销及客户访谈来说明需求的可转移关系 表达方式： 1）分析园区高档公寓及别墅的发展 2）分析吴中区别墅发展 3）别墅和商业客户抽样访谈 4、各面积段下，精典户型大搜索，各类户型面积段列表 作业思路：选定各个区域的代表性楼盘，对各个户型进行归类 表达方式：户型面积汇总表 任务一、主表：B-38周边中高档项目调查内容 基本情况 销售情况 区 位 项目名 称 物业 类型 上市时 间 开发商 户型等级 房型功 能 面积段 月均 去化 套数 开盘时价 格 总价段（万 元） 客户来源 越 溪 石湖之 韵 梯寓 电公 05.2 江苏吴中集 团有限公司 主力户型 两房 93、95 25 3700 35-60 开发商关系客户政府 官员，越溪镇客户， 国际教育园的老教职 工 次主力户型 三房 111、 126 三主力户型 复式 130 石湖华 城 花园 洋房 06.12 江苏吴中集 团有限公司 主力户型 三房 130 9 5300 64-85 开发商关系客户政府 官员为主 次主力户型 三房 154 三主力户型 两房 98 锦悦苑 电梯 花园 洋房 07.6 苏州新泽地 产有限公司 主力户型 三房 136、 147、 158 11 5700 68~100 海关、国土局等政府 部门官员、国际教育 园咼级教师改善居住 环境、锦华苑品牌的 忠实客户投资（主要 来自于新区、市区和 港澳台） 次主力户型 两房 120 三主力户型 四房 194 环 线 左 右 金帝城 市别墅 花园 洋房 04.10 苏州金帝房 地产发展有 限公司 主力户型 三房 135 25 4400 42~59 彩香、三元、胥江路 等环线左右老新村内 改善居住换房者及结 婚初次置业者 次主力户型 两房 95~100 三主力户型 / / 云庭 高层 05.4 苏州新发市 政公用发展 有限公司 主力户型 三房 119 — 140 33 4700 52 — 93 胥江路、劳动路、西 环路沿线板块改善居 住换房者及结婚初次 置业者 次主力户型 两房 96 — 106 三主力户型 一房 79 金色家 园 情景 洋房 07.6 苏州万科 主力户型 四房 169 / 13000 185~220 苏州环线以内政府公 务员，私营企业主， 新区、吴中区外企白 领、中高层管理者 次主力户型 三房 142 三主力户型 / / 附表: 户型演变趋势曲线图 越溪版块户型演变趋势图环线板块户型演变趋势图——主力户型 次主力户型 越溪版块户型演变趋势图 环线板块户型演变趋势图 ——主力户型 次主力户型 ■三主力户型 价格演变趋势曲线图 环线板块户型演变趋势图 越溪版块价格演变趋势图 价格涨幅明显，年均涨幅超过10%，区域价值不断被重新认知 客户来源区域变化 越溪版块由最初的镇区居民和开发商关系户购买， 到与项目有一定距离的吴中城 南地区的购房者购买，再到吸引了市区、 新区等其他区域的客户群，客户来源区 域不断的外扩。 承受总价趋势曲线图 越溪版块承受总价演变趋势图 环线版块承受总价演变趋势图 外向型经济和私营经济的飞速发展