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（售后服务）房地产宏观调 控下法律服务探析 房地产宏观调控下法律服务探析 基于房地产行业于国际经济中重要地位和作用，以及 90 年代第壹轮房地产 热潮的兴起和泡沫破灭带来的惨痛教训，国家着手对房地产行业进行宏观调控， 即根据房地产市场发展现状采取法律、土地、税务、信贷、行政等综合手段，实 现扶持或限制房地产行业目的，以达到宏观调控目的。自国家对房地产行业实施 宏观调控以来，每壹轮宏观调控，均会对房地产市场产生相应影响且取得壹定的 效果，且间接地对房地产法律服务产生影响，尤其于国家对房地产行业采取抑制、 防止房价上涨过快的调控政策时，将直接导致开发商、施工单位、材料商、购房 户等主体之间相互产生法律纠纷。 壹、历年来房地产宏观调控政策 随着经济的持续发展，房地产行业已经成为国民经济的重要组成部分，房地产市 场于各种市场体系中也日益变得举足轻重。基于房地产行业于国际经济中重要地 位和作用，以及 90 年代第壹轮房地产热潮的兴起和泡沫破灭带来的惨痛教训， 国家着手对房地产行业进行宏观调控，即根据房地产市场发展现状采取法律、土 地、税务、信贷等综合手段，实现扶持或限制房地产行业目的，以达到宏观调控 目的。 自1986 年住房改革开始，根据国家对房地行业或扶持或限制的不同态度，我国 房地产宏观调控政策大致能够分为以下六个阶段： 第壹阶段：自 1986 年 1 月住房改革开始启动到 1998 年之前，是房地产市场的萌 芽和起步阶段，国家尚未开始对房地产行业进行宏观调控。于此期间，国家有关 部门先后发布或通过了《中华人民共和国土地管理法》、1988 年 4 月《中华人民 共和国宪法》(修正案) 、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例》、《关于房地产中介服务收费的通知》等政策法规。 第二阶段：1998 年到 2002 年，吸取了第壹轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始 谨慎展开宏观调控，政策导向仍是以规范市场为主，兼有部分鼓励政策。于此期 间，国家有关部门先后发布或通过了《关于进壹步深化城镇住房制度改革，加快 住房建设的通知》、《商品房买卖合同示范文本》、《房产测量规范》、《关于 调整住房租赁市场税收政策的通知》、《关于对消化空置商品房有关税费政策的 通知》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等政策法规。 第三阶段：2003 年到 2005 年，随着各大城市房价开始进入上涨通道，国家对房 地产业的态度由支持转为警惕，宏观调控政策开始第壹次转向，以稳定房价为目 标。于此期间，国家有关部门先后发布或通过了《关于进壹步加强房地产信贷业 务管理的通知》、《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各 类开发区加强建设用地管理的通知》、《关于促进房地产市场持续健康发展的通 知》、《关于继续开展运营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的 通知》、《经济适用住房管理办法》、《商业银行房地产贷款风险指引》《国务 院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、《关于做好稳定住房价格工作的意 见》、《关于加强房地产税收管理的通知》、《加强信托投资公司部分业务风险 提示的通知》、、《关于实施房地产税收壹体化管理若干具体问题的通知》等政 策法规。 第四阶段：2006 年到 2008 年 6 月，全国各地房价飞涨，开始影响民生，国家开 始加大宏观调控力度，出台了壹系列法律、信贷、税收等政策，以防止通货膨胀 和房地产泡沫。于此期间，国家有关部门先后发布或通过了《关于调整住房供应 结构稳定住房价格的意见》、《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》、 《关于进壹步整顿规范房地产交易秩序的通知》、《关于落实新建住房结构比例 要求的若干意见》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于住 房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》、《关于加强土地调控有关问题的 通知》、《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》、《关于加强商业 性房地产信贷管理的通知》、《关于加强商业性房地产信贷管理补充通知》、《关 于进壹步加强土地供应调控的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》 等政策法规。 第五阶段：2008 年 9 月至 2009 年 11 月，美国次贷危机演变为全球性金融危机， 为确保经济发展，抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持。于此期间， 国家有关部分先后发布或通过了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》、 《关于个人住房转让营业税政策的通知》、《关于促进房地产市场健康发展的若 干意见》、《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》、《土地增 值税清算管理规程》、《关于进壹步