房地产不确定性市场趋势下的营销策略教学PPT课件.ppt

* * 不确定性市场趋势下的营销策略 * 对08年房地产市场的走势研判，已经不能将视角简单地放在房地产行业本身，自07年以来，房地产市场就已经与全球经济、美国次级债、中国经济过热、通货膨胀等问题纠缠在一起，房地产市场的发展不再仅仅是房地产本身的问题，房地产市场的发展要看中国过热的经济和通货膨胀是否得到抑制…… 前言。。。 * 当前中国经济的主要特征 经济过热 GDP：中国经济已经连续5年保持10%以上的增长速度，2007年GDP增长达11.4%，远高于全球4.9%的经济增长速度和美国2.9%的经济增长速度。 三过：贸易顺差过大、信贷投放过多、投资增长过快。 通货膨胀 资产价格：07年上半年以商品房和股票为代表的资产价格飙升，一线城市新增商品房价格平均上涨37.1%；股市综合价格指数一度突破6400点。 消费品价格：07年下半年以食品为代表的消费品价格迅速上涨，08年1月CPI同比上涨7.1%，食品总体价格上涨18.2%，其中肉禽及其制品上涨41.2%。 * 当前中国经济过热的主要表现：GDP持续双位数增长与“三过” 经济过热 贸易顺差 过大 信贷投放 过多 投资增长 过快 当前经济运行中的主要矛盾和问题 中国全国人大财经委员会2007年7月16日至17日举行第91次全体会议当前经济运行中的主要矛盾和问题是：经济增长由偏快转为过热的趋势更为明显；贸易顺差过大、信贷投放过多…… * 贸易顺差过大：2007年中国外贸进出口总值首次超过2万亿美元，全年累计贸易顺差达2622亿美元 贸易顺差主要集中在加工贸易领域，加工贸易顺差综合了一般贸易和其他贸易方式的顺差或逆差额，决定贸易顺差总额的变化。 贸易顺差集中在外资企业。 贸易顺差来源地较为集中，主要在欧美地区。 经济过热 2007年中国年度外贸进出口总值首次超过2万亿美元，达21738亿美元，比上年(下同)增长23.5%，净增加4134亿美元。 出口12180亿美元，增长25.7%，比上年回落1.5个百分点；进口9558亿美元，增长20.8%，比上年加快0.9个百分点。 全年累计贸易顺差为2622亿美元。 自2002年正式加入世界贸易组织以来，中国对外贸易增长速度连续6年保持在20%以上，进出口规模翻了两番。 资料来源：中国海关总署 中国贸易顺差的特点 * 信贷投放过多：2007年末，信贷投放27.8万亿元，同比增长16.4%，比年初增加3.9万亿元 经济过热 2008 年1 月份贷款猛增8036 亿元，是历年以来当月新增贷款的最高水平，比次高的2007 年1 月份的水平还要高2373 亿元。 新增贷款走势 数据来源：中国经济统计数据库，中国人民银行，招商证券研发中心 04年以来中国信贷投放增速 2007年居民户贷款增加1.2万亿元，余额同比增长30.4%，增速比上年高9.3个百分点，同比多增5466亿元。居民户贷款中，消费性贷款比年初增加8686亿元，其中80%以上是住房消费贷款，经营性贷款比年初增加3111亿元。 2007年居民信贷 2008年1月信贷 * 投资增长过快：2007年全社会固定资产投资完成137239亿元，同比增长24.8% 国家统计局最新统计显示，中国固定资产投资快速增长，2007年全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点。 经济过热 国家统计局最新统计显示，中国房地产投资快速增长，2007年全社会房地产投资25280亿元，占全部固定资产投资总额的18.4%，比上年增长30.2%。 数据来源：国家统计局 * 数据来源：中国人民银行，国家发展与改革委员会，世联数据库 一线城市：涨37.1% 二线城市：涨24.7% 全国平均：涨7.6% 2007年，全国商品房价格快速上涨，一线城市平均上涨幅度达37.1%，二线城市平均上涨幅度达到24.7%。 2007年，沪深两市股票价格综合指数快速上涨，沪市曾一度突破6400点，深市也超19000点。 通货膨胀 资产价格：07年一线城市新增商品房价格平均上涨37.1%，二线城市平均上涨24.7%，股市一度突破6400点 07年1月沪市综合价格指数突破6400点 * CPI与PPI：08年1月份CPI同比增长达7.1%，PPI增长达6.1%，持续走高 07年较长的时期内，CPI涨幅高企，PPI保持低位，10月份受成品油涨价影响，PPI开始反弹。 食品和居住类价格上涨是CPI反弹的主要原因。 PPI涨幅最大的行业是食品和上游原材料行业。 通货膨胀 PPI涨幅最大的行业 * 流动性过剩是导致这一轮经济过热和CPI持续上涨的主要原因 成因分析 * 连续多年的外汇储备和居民储蓄余额的增长是导致银行流动性过剩的主要原因 流动性过剩导致银行的“放贷冲动”，资产价格的持续上涨更是吸引国际热钱的的大规模投机，进一