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北京新街口项目前期市场调查及初步可行性研究报告
调査和研究的背景与目的
为了更人的实现宏信公司跨地区、跨业态扩张的战略冃标,根据公司高层的意 图,在高层前期多方面接触和考察的基础上,在选定了地区、区域和项冃地块的前 提下,展开了这次调研。
本次调研活动所针对的调研对象为北京市新街口地段的一个危改项冃的非配
套公建项冃,屈于比较典型的复合型商业地产项冃。
套公建项冃,
屈于比较典型的复合型商业地产项冃。
本次调查和研究的时段为2003年5月9日到5月23H,由于时间和精力,再加上外
部一些不可抗因素,本次调研仅仅收集了初步的数据和信息,整个报告重点在于对 北京市的相关市场状况的调查和在此基础上的初步开发建议。
备注:非配套公建是指不是针对住宅项冃本身而修建的公共建筑。
项目简介
1、 本项冃的主体项冃为“桃园二期危改项冃,2、 它位于西城区新街口
地区,3. 东起新街口北人街、西至北草厂胡同4、 、南起西内大
街、北至北二环。具体的经济技术指5、标6、 如下表:
总用地:55.24公顷
可规划用地:35. 00公顷
总保留用地:1055公顷
代征用地:9. 69公顷
用地平衡表
居住区建设用地:35.00公顷
其中
居住用地(含配套公建用地):10.09公顷
非配套公建用地:12. 33公顷
道路用地:4. 94公顷
绿化用地:7. 64公顷
绿化率:22.5%
总建筑而积:90. 687万平方米
地上总建筑面积:79. 287万平方米
其中
居住建筑面积:28.81万平方米(地上)
配套公共建筑面积:5. 29万平方米(地上)
非配套公共建筑面积:45.19万平方米(地上)
地下总建筑面积:11.40万平方米
容积率:2. 33
总居住户数:4136户
总居住人口: 11581人
地上停车:1000辆
地下停车:4300辆
7、 整个项冃中间为危改房住宅和配套公建。沿靠西内人街、新街口人街、
北二环路是规划的非配套公建的商业用地,8、 其中包括了写字楼、商
场和商铺、酒店、公寓、娱乐设施等物业形态。具体的非配套公共设施 指9、 标10、如下表:
A区(东南商业娱乐区)
E、F区(西南商业办公区)
序号
分区用 途
用地面 积(平 方米 m2)
建筑而积 (平方米 m2)
序号
分区用途
用地而 积(平方 米)
建筑而积 (平方米)
A-8
宾馆
30000
F-1
办公、商 业
8910
45500
A-7-
1
商业
60020
F-4
办公、商 业
3593
17560
A-6
商业
12300
E-4
办公
18000
A-5
商业
20000
E-3-B
办公、商 业
18040
A-9
办公\商 业
21000
E-3-A
办公、商 业
3402
9000
A-8-
1
娱乐
4000
A-7-
2
办公
21960
A-12
幼儿园
1847
2000
合计
49163
171280
合计
26472
109000
绿化用地
9500
绿化用地
3800
II区(西北办公区)
B、G区(东南商业娱乐区)
序号
分区 用途
用地面 积(平方 米)
建筑面积 (平方米)
序号
分区用途
用地面积 (平方米)
建筑面积 (平方米)
H-1
办公
27000
G-
商业
13630
45000
1
H-2
办公
24400
B-
4
娱
、 业 商乐
7114
21000
11-3
办公
23500
H-4
办公
16800
H-5
办公
4686
21500
合计
26942
112100
合计
20744
66000
绿化用地
9600
绿化用地
2167+2679=48
46
H区北部退红线20米作为城市绿地
项冃总用地面积:123321平方米
项冃总建筑而积:451900平方米
项冃总绿化面积:27746平方米 绿化率:19.35%
11、 桃园二期危改项冃的非配套公建商业用地也即“北京新街口商业文化步 行街(暂定方案)”,12、 总占地7. 68公顷,13、建筑面积地上约
36万14、 平方米,15、 地下约10万16、 平方米。该地块是传统
的商业街,17、但是消费档次属于中下水平。
开发背景分析
18、 根据《北京市“十五”时期商业发展规划》,19、 北京市将在“十五期 间内搭建以“两网三区三圈十城十街400社区”为骨十的商业网络新格局。 这对于木项0既是挑战又是机遇。
商业发展的重点是:促进两网,即促进连锁商业网和电子商务网的发展;
提高三区,即提高城市屮心区(包括王府井、西单、前门-人栅栏三个商业中心),
商务中心区(包括建国门外、朝阳门外两个商业中心),中关村科技园区商业发 展的水平;繁荣三圈,即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈,四环路周 边以人型
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