财富广场商业规划立项建议书.docVIP

?、#####帀宏观经济概况 1、 国民经济保持较快增长。据初步统计，2003年全年国内生产总值为1030亿元。按 可比价格计算,比上年增长15.1%。一、二、三产业分别增长5.5%、20.4%和12%。全年粮 負总产量293万吨，比上年增长12. 8%,肉类、水产品产量分别增长3. 3%和5%。规模以上 工业实现增加值335.4亿元，增长27%。服务业发展势头良好，邮政、电信业务总量分别增 长12%和15%,旅游收入增长5%o 2、 城审居民生活水平稳步提升。2003年全年城市居民消费价格总水平比上年增长0. 1%0 城市居民人均可支配收入8317元，增长10. 3%0城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城 乡居民储蓄存款余额607亿元，增长13. 2%o消费预期冋升，全年城市居民人均消费性支出 比上年增长8. 6%。 3、 基础设施建设投资力度加大。2003年全社会固定资产投资完成517亿元，比上年增 长86. 5%,其屮国有及其它投资275.5亿元，增长93.1%。其中房地产开发投资37. 1亿元, 增长81.7%。总投资1000万元以上的项目1912个，其中过亿元的191个,#####电厂二期 T程等一?批重点项目取得重大进展。 4、 消费市场稳中趋旺,2003年全市实现社会消费品零售总额344.6亿元，增长14. 8%, 居民消费价格上涨0. 5%0 二、城市发展规划 2004年#####市政府工作报告屮指出，要加快城币建设，提高城市综合竟争力。按照“贯 通轴线、完善外环、拓展出口、提升干道”的要求，以北海路为重点，加快屮心城区道路建 设。市区开展以“三河”整治绿化为重点的绿化工程建设，新增绿化而积400公顷。深化城 建机制改革。进一?步开放城建市场，引进和发展城市建设先进生产力。依靠城市资源加人建 设融资力度，建立城M建设持续、健康、循环发展的新机制。加强十?地储备，提高土地收入、 产出效益，确保政府土地收益突破20亿元。引导、支持房地产业重点进入旧城改造市场。 耒来城审的发展重点是向东而扩张，形成城市的政治、文化、旅游、物流屮心和高档住宅区。 三、本项目所在区位的交通、人口状况 1、 项目区位 本项目位于#####市胜利东街与北海路交义口西南角。东临北海路，正对人民广场；南 靠涨湎河；北接胜利东街，面对怡和?星国际；西临人民保险大楼；东北与#####市政府紧 密相连；本项1=1地块位于#####市的政治、文化屮心，为目前#####市奎文区位置最好，环境 最好，市政配套设施最完善的地块Z-0在整个城曲向东移的发展趋势下，该区位有着极高 的发展潜力，将成为#####山的政治、文化屮心，并形成第二商圈。 2、 本区位交通状况及易达性分析 本区位交通便利，距济青高速、308国道、潍莱高速均在10分钟车程范囤内，距火车 站15分钟车程，距机场20分钟车程，与域外联络交通十分便利。市内公交直接通过本区位 的有18、20、32路三条公交车路线，本区位距公交车一站范囤内有6、12、16、21、22、 28、33、38、52、53、56路十一条公交路线经过，可通达市内每个区域。距坊子区10公里, 寒亭区8公里，均有公交车通达本项日。因此，市内任何区域内的居民到达本项目都十分便 利。 3、 人口状况 2003年底全市总人口 847.71万人,其中非农业人口 217. 53刀人,男女性别比为108： 100,人口白然增长率3.47%。。 本区域内集中了#####市人部分高收入的居民，消费能力很人，同时，本区域还有一所 小学、两所屮学、一所人学，在校学生、教职员工3万多人. 人民公园的重新改造、涨湎河的景观整治、东风街和北海路景观人道建设，给本项目帯 来旺盛的人气。 4、 消费习性分析 目前#####市民己形成消费习惯,消费中心集中在老城区中心。但到世纪泰华、佳乐家 购物的现象日趋增长，东部富人区购物消费习惯明显发生改变，随着城市东移扩张，东部商 圈将会逐步建立和发展、完善，影响力逐步加人，最终形成#####市重要的商圈之一。 四、项目SWOT分析 Strengths （优势分析） 51、 投资商经济实力雄厚，拥有良好的社会资源。 52、 投资商具有多年的资本投资、资本运作经验，战略意识超前。 53、 项目所在地交通便利，易达性好。 54、 近临的人民广场作为城市最大的市民休闲聚散地，发展前景光明。 55、 项目拥有政府支持,外围环境良好。 56、 先规划、后经营，使物业环境和商业空I可设计有利于商业经营。 Weakness （劣势分析） W1.位于新城区，偏离历史形成的商业屮心。 W2、因为商铺销售产生的压力，可能导致的产权销售与经营脱钩是经营的难点。 W3.项目规模人，操作难度系数较高。 W4、在经营屮只能通过市场细分进行差异化定位，