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社区购物中心成商业地产新蓝海 六大特点探讨及管理模式解析 名词解释： 社区购物中心是指在城市的区域商业中心建立的、 建筑面积在 5 万平方米以内的购物中心。 商圈半径为 5-10 公里，有 20-40 个租赁店，包括大型综合超市、专业店、声讨、饮食服务及其他店， 停车位 300-500 个，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 在很长时间里，中国购物中心曾一度存在盲目追求超大体量、辐射超广域商圈的个案和现象。而随着 城市商业副中心规划的逐步推行，社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。社区商业在发达 国家表现得已经非常成熟，早已成为居民综合消费的载体。 在我国， 虽然社区商业开发与建设起步较晚， 但随着中国经济的快速发展， 社区商业将有着巨大的发展空间。 1997 年， 苏州借鉴新加坡社区商业的发展经验， 成立工业园区邻里中心发展有限公司， 开始在苏州公业园区开发邻里中心。 2013 年 5 月，又与 GLC 公司合资成立苏州邻瑞商业投资咨询顾问有限公司，致力于“邻里中心”等社区商业项目的投资咨 询、策划定位、建筑方案设计、招商服务以及运营管理等。 新加坡的邻里中心模式始于 1970 年的社区服务概念，由政府主导、有机结合了商业和公益、略侧重于商业的功能，为 居民提供社会生活配套设施。 开发商最初是按照 2 万的人口数组团配置一个建筑面积 2 万平方米左右的邻里中心， 配套 十四项必备的业态功能（银行、超市、邮政、餐饮、洗衣房、美容美发、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、 净菜场、卫生所、培训机构、社区管理中心） 。经过 40 年的发展，邻里中心已经成为新加坡城市规划与社区商业成功的 写照，同时被赋予了更深层次的含义：一个分层次、配套的居住社区公共活动中心。 全国工商联商业不动产专业委员会主任、 亚太商业不动产学院院长朱凌波先生在接受采访时表示： “未 来，社区购物中心将成为购物中心发展的主流。 ” 一、社区购物中心集合多元业态、多种功能，面向大多数消费群体 社区购物中心以社区居民多方面的消费需求为依据，实行不同业态同场经营，实现了多元业态、多种 服务功能的聚集，形成了一站式服务的经营模式。它有效地降低了顾客选择和享受各种消费的时间成 本、交通成本。社区购物中心尽管有自己的目标顾客，但并不限定顾客的层次，以充分尊重各类消费 者的选择权，从而使尽可能多的消费者以各种目的聚集到社区购物中心来。多元业态，多种功能，面 向社区大多数消费群体，是社区购物中心具有强大的聚客能力的根本原因。 二、社区购物中心实行所有权、管理权与经营权三权分离的管理模式 社区购物中心一般由开发商负责商业物业的开发建设，专业商业管理公司负责整个商业物业的统一规 划、统一招商、统一管理，众多商户在统一管理下从事独立自主的经营。这种模式强调了社会分工的 作用和技能的专业化，分工明确，各司其职，有利于发挥各自的专长和优势，实现高效率运营。社区 购物中心与商户的关系是业主与租户、管理者与被管理者的关系。管理关系以租赁关系为基础。只租 不售，是国际通行的购物中心运营方式，社区购物中心也不例外。拥有统一的产权，社区购物中心才 能掌握选择业态、业种的主动权，才能实现社区购物中心良好的统一管理。 三、社区购物中心内部的统一管理使多元业态产生系统集成效应 社区购物中心虽然聚集了各种业态、各种行业的商户，各商户实行自主经营，但社区购物中心有统一 的管理体系，统一营销策划，统一对外宣传，统一处理公关事务，从而保证社区购物中心在营销策略 和形象上的一致性。它代表着一种管理体系，每个商户只是这个综合体的组成部分，遵循统一的运作 规则， 成为一个统一的整体。 多种业态在同一个空间并存共生， 分工协作， 互补互利， 形成整体规模， 降低了单店经营者和购物中心管理者的交易成本，产生出“整体大于部分之和”的系统集成效应。 四、社区购物中心的核心业务是按自身定位进行招商项目的组合 社区购物中心不同于单一的零售业态，它的核心竞争能力不仅体现在商品组合和商品销售上，更体现 在它的综合组合能力上，即各种业态的组合及对各品牌的号召力、凝聚力。社区购物中心在市场上提 供的是一种业态组合功能，使适合于自身定位的各个招商项目在有隠的空间内发挥无限的潜能，以充 分体现社区购物