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滨州中海地块投资建议 综述: 本项目总用地285亩，地理位置优越，景观资源丰富，适合高端 项目的打造。合作方表示合作方式灵活，与我公司合作可放弃控股权, 但一般不会将股权全部转让。 据合作方介绍，滨州房地市场审批不规范，甚至有项目开工证和 竣工证同一时期办理。目前本地块已取得区经济发展局的项目核准意 见、市规划局的规划选址意见以及建设用地规划许可证。但此地块目 前仅取得中间81亩的成交确认书，分别为71万/亩和17万/亩，预 计后续土地会在近期完成挂牌出让，预计剩余土地近期挂牌，之后统 一签订土地出让合同。 同时据合作方介绍，此项目规划尚可调整，尚有约5.4万平米的 量可以上调，而其他的建筑布局、地下面积等也可调整。 根据市场调研，经测算，当项目投资利润率为15%时，我公司接 受的土地最高价格为103. 8万/亩，相当于楼面地价1432元/平米。 第1部分滨州概述 1.1滨州经济人口概述 滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤 海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界， 是山东的北大门。1950年建惠民专区，几经沿革，1992年改称滨州 地区，2001年撤地设市。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600平 方公里，人口 369万人，其中主城区约60万人。 1.2滨州交通情况 滨州位于三大经济交汇处，交通便利。其中济青高速、滨博高速、 京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要 通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高 速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、 滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。 1?3滨州城市定位 滨州特色的自然生态园林型、科技现代工业型、物流开放综合现 代化中等城市总目标，加强城市功能，努力打造成黄河三角洲重点城 市。滨州是黄河三角洲、山东半岛蓝色经济带、济南一小时经济圈三 大经济圈的城市，有较大的发展潜力。 1.4经济发展情况 根据滨州国民经济公告数据显示，2010年，滨州GDP达至U 1560 亿元，在全省18地市中排名第12位，处于中下游，低于全省平均水 平。 滨州是胜利油田主采区，目前已形成纺织、油盐化工、汽车发动 机和零部件等支柱产业。涌现出了魏桥创业、滨化、鲁北、西王、亚 光、盟威等一批在某一领域位居全国前列的大企业集团。 1?5城市规划 将老城区的改造和新区的建设紧密结合，实现区域功能互补; 突出城市的生态功能，建设“四环五海”； 围绕“一个屮心，一个龙头、南北城市带”组团式城市建设。 第2部分 房地产市场分析 2.1房地产投资情况及发展轨迹 ＞房地产市场发展轨迹 滨州市房地产业经过1999-2002年的市场起步、2002-2005年的 培育发展、2005-2007年的规范调整、2007-2010年的蓬勃发展几个 阶段后目前已进入稳定较快发展的的吋期。 在2004年以前，滨州市房地产开发建设的形态表现为团体购房 及集资建房，只有少部分房子进入市场流通领域，当时市场售价在全 省排名非常靠后，大概在800-1200元/平米左右。 04年之后房地产市场开始启动，截至2009年商品住宅平均销售 达到价格2700元/平方米。2010年商品住宅均价达到2965元/平方 米。市区房价可综合分为四大板块，“屮海”板块3200元-4200元/ 平方米，“南海”板块2800元?3500元/平方米，“北海”板块2600元 ■3400元/平方米，“东海”板块2300元?3500元/平方米。根据最新官 方统计2010年11、12月份主城区商品房住宅销售均价为3254元/平 方米，商业房均价5510元/平方米。 2010年滨州房地产情况 1、 完成投资。1-12月滨州市完成房地产开发投资71.76亿元， 同比增长37.1%,其中住宅完成投资43.62亿元，商业房完成投资28.14 亿元，同比分别增长39.4%和41.5%,市城区完成开发投资36.04亿 元，占总开发投资50.2%o开发投资明显增速，完成投资环比增大。 2、 开发建设情况。 （1） 1?12月份，全市商品房施工面积603.4万平方米，其中住 宅施工面积459. 5万平方米，商业房施工面积143. 9万平米； （2） 商品房新开工面积195.6. 1万平方米，其屮，住宅新开工 面积125. 5万平方米，商业房新开工面积70.1万平方米； （3） 商品房竣工面积147.4万平方米，住宅竣工面积122.9万 平方米。 3、商品房销售情况。1?12月份，全市商品房销售而积236.5万 平方米，实现销售额59.5亿元，全市1-12月份商品住宅销售均价 2660元/平方米，同比增长12.7%。市