关于旅游地产前期开发定位的思考.pdfVIP

对于旅游地产的界定，业内一直存在很多分歧。从广义上理解，应是与旅游相关的各 类土地附着物， 包括主题公园、 温泉疗养、 娱乐设施、 以及其它功能性建筑等； 从狭义上看， 则是依托于旅游资源的各类房产物业本身，如度假别墅、 酒店、会议中心、商铺等功能指向 明确的建筑，实则应称之为旅游房地产。总体而言，可分为 4 类：旅游景点地产，旅游商 务地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 旅游地产开发的规律，无外乎通过旅游资源炒热地块，带动地产的发展，国内堪称旅 游地产开发典范的项目有海南的博鳌，深圳的华侨城、观澜湖，杭州的宋城等，通过旅游资 源与房地产的嫁接获得项目价值的最大化。这些项目的成功引来了不少跟风者，以大投入、 大规模复制这种模式， 却都以夭折或者失败告终。 究其原因， 旅游地产并不是简单的旅游与 地产的关系， 开发旅游地产项目也不是简单的就项目谈项目。 结合于此， 本文将就操盘过程 中实际面临的问题，对旅游地产项目如何进行开发定位展开研究分析。 一、宏观背景分析 开发旅游地产项目，首要的是进行市场判断，所谓市场判断应不单指行业市场、供求 市场、竞争市场等与项目本身相关的市场判断， 最重要是基于项目所在城市的宏观发展环境、 经济背景的分析判断。 1 、政府规划导向分析 政府对整个城市的规划可谓是旅游地产项目开发的前提。几乎从拿地时开始，政府规 划导向直接决定了项目落地的位置和定位的方向。 无论是依托原有的自然资源、 还是重新再 造旅游资源体系， 能从政府规划中敏锐察觉到城市发展的方向、 重心， 将给项目的开发运营 带来有利契机， 政府对于该城市的开发战略、 产业体系构建、 政策指导等是项目开发定位的 重要条件。 如达沃斯不久前参与运作的利海集团郑州雁鸣湖项目， 即是充分契合郑汴一体化 和郑州东扩打造国际商务中心的历史机遇，将企业运作与政府规划结合在一起的典型项目。 就目前旅游地产开发的地块而言， 大多处于远离市中心的城郊地带、 有一定的自然资源条件 或开发条件相对差， 如能抛开项目运营本身的局限视角， 立足于作为整个城市的大配套、 紧 跟政府规划导向，更有利于深入挖掘项目价值、享有相关政策支持；同时， 将项目开发提升 至城市的大配套、 做城市运营的一部分， 无论对于政府还是开发企业而言， 都将有力推动城 市化进程，更有利于树立项目形象和城市品牌。 2 、城市经济总体发展分析 城市经济总体发展水平和运行速度是旅游地产项目开发的基础。旅游地产是一个复杂 的系统， 由于其受城市旅游休闲度假经济和房地产业发展水平影响较大， 故与城市ＧＤＰ水 平等关联密切。 当一个城市经济水平尚未发展到一定程度时， 本城居民通常外出旅游或活动 相对较少，旅游度假相对稀少， 城市自身的流动性也较差。 当城市经济水平发展相对成熟时， 旅游休闲度假不再是奢侈品， 变成人们追求的普通消费品， 则外围旅游地产空间的形成开始 为居民向外流动带来直接条件。据国际经验，一个地区人均 GDP 达到 1000 美元时，大众 型观光旅游将出现高潮； 大约人均 GDP 在 3000 —— 5000 美元时， 较高层次的休闲度假旅 游形式将规模化启动， 市中心人口开始快速向郊区转移， 外围旅游地产空间形成。 因此旅游 地产开发和城市经济总体发展水平息息相关。 随着城市经济总体发展水平加