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关于现代养老地产的研究 养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主 体和地产的商业概念所形成的。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养 老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。居住建 筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内 容的居住场所，它包括：老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院等，也包括 普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 1、国内外发展状况 1.1 国外发展状况 人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。由于有经济实力的支 撑和西方居家形态诸多方面的因素这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会 养老”功能在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力，在福利 设施、服务体系以及居住环境等方面， 针对老年人的生理情况， 采用不同层次、 不同类别的设计。 1.2 国内发展状况 养老地产目前还是较新型的地产开发模式。大多数企业对于养老地产处于 研究和试水阶段。现有的养老模式已不能满足老年人的需求，国内对于老年住 宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院、老年公寓等，对老年人需求 来说，极不完善。无障碍设计，明确的标志系统，医疗保健中心，齐全的老年 交流场所，老年运动场所等都没有考虑老年人的需求，更谈不上老年人所需要 的健康居住环境，因此目前这种传统的居家型养老模式存在较大缺陷。 从观念趋势上看，老年人的生活观念和态度正在发生着变化，更多较高学 历和高收入的老年人开始建立自立、自信、自理的生活态度。中国的养老地产 市场长期处于供不应求的状态。 2、养老地产选址 养老地产除了满足基本的居住区选址一般要求之外，对区位和景观环境上 提出更高的要求。 不同的养老社区对环境的要求也不相同， 如基础型养老社区， 基础型养老地产的部分服务需要依托于城市来提供，因此选址上常位于城市边 缘或近郊。项目与城市的交通比较便利，但需要考虑城市未来的扩张发展，用 地规模和开发强度上有一定的要求， 比如容积率不能太低， 用地面积不能过大。 自然环境上，应尽可能的具备如下一些资源要素：江、河、湖、溪，地形地势 有些起伏变化，现状植被条件较好。养老社区内部需要较高的绿化率，不仅可 以改善内部微气候，增加社区供氧量，还能增加居民的公共活动空间。外部的 生态绿地环境为地块提供较好的景观背景，设计上还有利于将地块内部生态系 统与外部生态系统充分地融合，形成生态友好型的居住社区。 高端型养老社区的选址应考虑城市近郊和远郊区以及稀缺和独特的自然、 人文资源。高端养老社区的服务配套要求比较全面，有些社区的设施较城市级 的还好些。在选址上，高端型社区不要求紧邻城市，在保证快捷交通联系的前 提下，可以选择城市远郊环境较好的地段。同时由于距离城市较远，在发展用 地上受到的限制会较少，有利于更大规模社区的打造。 其次，高端型社区之所 以高端，往往依托与稀有或独特的资源，比如温泉资源、名山名水资源、大江 大湖大海资源、历史遗迹、人文景观等等，通过对稀有独特资源的高端开发， 或者对知名品牌资源的利用，有利于高端社区品牌的营造。 3、养老地产设计导则 3.1 规划布局 养老地产应选择郊区区位，但规划布局紧凑。管理路线短，服务快捷，减 少无效成本。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求；居住区内路网 设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少处理好合设和邻设的其他设施与住 宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动又方便生活；空 间布局体现老年人自立性、健康性、安全性；无障碍设计遍布项目的每一个空 间，适合老年人养老的健康环境，配套软性服务。 3.2 建筑设计 将“城市意味、社区功能、生态目标”三种元素结合，建筑造型：易辨识， 富有生活气息，便于营造从开放到私密等不同层次的空间，其设备与设施按老 年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计，集中体现实用性，兼顾老人与照 顾者的使用要求。 3.3 配套设施 特别为老年人设计提供基本养老设施和硬件配套，目标客群与使用功能复 合。至少不会为一类老人建立空间和配套；户型平面按照目标客群和使用功能 不同而变化，如厨房的配置等；医疗、护理配套完善。设有老人食堂。一般有 两个标准。管理与服务人员比例高。老人入