华创-房地产下一步会成为投资的向下拉力还是向上动力.pdfVIP

专题报告 报告要点  从特定角度看，房地产在过去十多年的中国经济发展中发挥了地方 “融资平台”、 经济的重要库存、以及货币创造的重要渠道等功能。从这个角度讲，本轮经济周期中 GDP 在2012 年初的快速回落、库存调整节奏的拉长、宏观与微观的一定程度的背离在 很大程度上是因为房地产成交量的连续负增长以及房地产新开工的低位徘徊。以此逻辑 推断，下半年GDP 能否从7.6% 的水平顺利实现触底回升，房地产具有重要的影响，从 短期来说， 推动的基础设施建设投资是否可以对冲房地产投资回落带来的影响、以 及房地产投资是否在房地产调控基调没有明显变化的前提下企稳回升，具有直接影响。  中 地产市场15 年的发展历史上，累计有5 年处于房地产市场改革试水和方案准备 完善阶段、7 年处于紧缩状态、1 年处于放松状态，从这些历史看，除非出现显著的外 部经济冲击，不同程度的房地产调控是中 地产市场面临的常态格局，调控的决策逻 辑则是平衡经济增长和财富分配、社会影响等目标。本轮调控的历程显示决策者的目标 取向可能已经更为关注财富分配和社会影响，这也意味着决策者对经济增长回落更多地 倾向于运用房地产投资以外的带动工具和措施，当前的房地产调控政策基调短期内预计 不会改变。  从中 地产的发展历程看，中国的房地产周期更多体现出来的是一个典型的数量型周 期而非主要是价格周期，这体现在：1）2000～2011 年间，房地产新开量扩张7 倍、成 交量扩张6.5 倍，房价上涨2.5 倍，而同期M2 规模扩大6.2 倍，这意味着货币扩张的效 果主要体现在房地产开工量和成交量而非主要是房价的影响上。2 ）与房价波动相比， 房地产成交量波动对中游产业链和整个生产结构的影响更为显著，能够放大或收缩生产 活动，从而导致经济周期的起伏。3 ）因此，下半年值得关注的走势是：已经推出的两 次降息的效应、被抑制需求的自然释放和季度性因素的叠加是否可以在房地产调控政策 基调没有明显改变的前提下，平稳推动房地产成交量增速由负转正、触底反弹。  从中 地产投资的区域分布来看，东、中、西部房地产投资占全国的比重大致为60%、 20% 、20% 。从具体调整政策和影响看，由于2010 年以来的房地产调控对东部省市房地 产市场的冲击更大，这也导致该区域房地产销售和投资下滑的幅度更大，这也是2012 年以来房地产投资回落的主要原因之一。然而，目前来看东部省市房地产销售已率先于 2012 年一季度触底，投资也将于二、三季度企稳回升，但是考虑到中西部在三季度仍 有较大可能维持当前的下滑态势，总体上，2012 年的房地产投资在三季度企稳、四季 度回升的概率较大。  总体判断：1）在房地产调控政策基调不变、也不进行明显调整的中性假设情景下，房 地产销量增速有望在2012 年一季度触底的基础上，二季度由负转正，三、四季度平稳 回升。房地产新开工和投资增速三季度触底、四季度企稳回升，全年增速有望保持在 15～20%之间。2 ）这种判断的变数来自于房价的局部性、阶段性反弹引发更为严厉的 调控政策力度加码，如果这种情况出现，房地产投资预计会继续回落，增速可能回落到 10%以下，这需要在房地产以外的投资领域、以及内需领域采取更大的对冲力度来对冲 房地产投资回落对经济增长的 影响。 审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 / 18 专题报告 目录 一、房地产在一段时期内成为中国经济周期波动的重要影响因素之一 5 （一）房地产一度成为中国的部分地方 的主要“融资平台”之一 5 （二）房地产库存是中国经济的“重要库存”之一并影响经济的短期波动 6 （三）房地产在一段时期内成为中国货币创造的重要渠道之一 8 二、中 地产周期的典型特征：这次有