公摊系数、公摊率、公摊面积.docxVIP

公摊系数、公摊率、公摊面积的概念 公摊系数与公摊率的区别划分 要搞清出公摊多少，首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。 建筑面积： 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高 层住宅的建筑面积， 则是各层建筑面积之和。 建筑面积包含了房屋居住的可用面积、 墙体柱 体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 （房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通 常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个） 实用面积： 它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 套内面积： 俗称“地砖面积”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙 体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 （对于普通购房者来说，要得就是套内面 积，即得房率） 有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。 公摊系数=公用建筑面积（即分摊面积） /套内建筑面积 公摊率=公用建筑面积（即分摊面积） /建筑面积 由于分摊面积是一定的， 套内面积肯定小于建筑面积，所以， 对同一主体而言，公摊系数是 肯定大于公摊率的。 当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念，这样一来可以使人感觉公摊较小， 二来 当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念， 这样一来可以使人感觉公摊较小， 二来 无法准确算出实际分摊的面积。 据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、 17％底层架空的情况下，公摊系数在 10％－ 15 17％ －20％之间；高层住宅相对更高一些。 关于房屋面积和公摊系数 公摊面积 =建筑面积—实用面积( ) 公摊系数，也就是房屋的得房率。 得房率标准如下： 高层塔楼住宅(彩云郡 1#、2#属于塔楼)(75%——78%)，公摊系数为( 22%—— 25%) 高层板楼住宅( 78%—— 85%)，公摊系数为( 15%—— 22%) 小高层板楼住宅( 85%—— 88%)，公摊系数为( 12%—— 15%) 多层住宅( 88%—— 95%)， 公摊系数为( 5%—— 12%) 得房率=套内建筑面积(套内使用面积 +套内墙体面积+阳台面积)十建筑面积 用 100%减去得房率就是公摊系数 商品房的套内建筑面积就是商品房的独用面积。它是由三部分组成的。 一是商品房的使用面 商品房的套内建筑面积就是商品房的独用面积。 它是由三部分组成的。 一是商品房的使用面 积，二是商品房的墙体面积，三是阳台面积。 商品房的使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等各室内面 积的总和。 内墙面的抹灰厚度， 计入使用面积内， 跃层住宅中的户内楼梯计入本户使用面积。 商品房的墙体面积 在一套商品房内包含有公用墙和非公用墙两种。 公用墙是指相邻户之间的分隔墙及户与楼梯 走道之间的分隔墙 （包括山墙 ） ；非公用墙是指一套商品房内各室之间的分隔墙。 公用墙的墙 体水平面积： 对于户与户之间的公用墙面积是一家一半， 对于其他公用墙面积要划分为套内 部分和公用部分。 套内部分是以户与户分隔墙的一半厚度来掌握。 例如户与户之间的分隔墙 是 24 厘米（俗称 24墙） ，各户占 12 厘米。那么户与公用楼梯走道之间的分隔墙及外墙 （包括 山墙 ） 的分划是 12 厘米计入套内面积， 其余计入公用面积。 在实际计算时套内面积和套内墙 体面积是合并计算的。 阳台面积 阳台面积一般按突出墙面的阳台外围尺寸计算面积。 阳台有封闭式和不封闭式， 封闭式阳台 计全面积， 不封闭式阳台计半面积。 阳台是否封闭以规划批准的建筑设计为准。 公摊面积， 是分摊的公用建筑面积的简称， 它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑 面积。 公摊面积如何区分？ 目前我国尚无法律对公摊面积加以约束， 只有建设部的行政规章和地方政府的部门 文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000 文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据 2000年 8月 1 日开始实施的中华人民共和国 国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积 为: 1．大堂、公共门厅、走廊、过道、电 （楼） 梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃 圾道、管道井、水泵房、消防通道、交 （ 配） 电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用 房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房 ; 2 ．每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙 （包括山墙 ） ，为墙体面积水面投影面积 的一半。 不应计入的公用建筑空间为 : 1 ．仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用 功能的独立使用空间 ; 2 ．售房单位自营、自用的房屋 ; 3 ．为多幢房屋服务的警卫室、管理 （其中包括物业管理 ）用房。 需要分摊的共有建筑