山水江南营销执行案.docx

山水江南营销执行案 —、项目营销目标 二项目分析 三、 市场分析 四、 项目营销机遇分析 五、营销策略 录 六、项目推盘计划 七、 项目营销推广安排 八、 项目营销活动安排 九、 项目营销价格策略 十、项目营销阶段重点工作 一、项目营销总目标 只有明确目标后才能在市场中找到最佳的手段与策略。 山水江南总体营销目标从项目运作层面、项目销售层面、项目品牌层面、公司 品牌层面四个方面制定,通过山水江南的成功，层层递进。弘扬江南院落居住 文化,力争打造惠州市高尚人居新标尺，成为惠州房地产发展史上的里程碑式 经典项目z巩固宝安地产江南系列品牌在惠州的领先地位。 1v山水江南运作目标： 集中项目山地环境优势，融合宝安地产成功的江南系列品牌, 弘扬中华民族院落居住人文，成功打造惠州市高尚人居新标 尺，成为惠州房地产发展史上的里程碑式经典项目。 2、山水江南销售目标： 山水江南的住宅销售从2007年7月14日开盘销售后，至2007 年12月31日实现95%销售目标，实现项目销售均价 5800元/平方米。 3、山水江南品牌目标： 将山水江南打造成2007年惠州房地产强势品牌，成为宝安地 产进驻惠州的第一个成功经典品牌项目，在惠州延续宝安地 产江南系列项目品牌。 4、公司品牌目标： 借助于山水江南品牌的成功，建立宝安地产品牌在惠州房地 产市场的标竿地位，为宝安地产在惠州的新项目开发奠定坚 实基础。 二、项目分析 1v项目主要资源分析: 项目位于尖峰山谷，三面环山，坐拥万余亩自然山林，毗邻 800亩南山公园，尊享600亩私家江南尖峰园。  2、项目规划: 强调村落、聚落及院落的概念，院落之间的联系紧密，景 观带相联贯通。 水系的规划局部循环，让山的伟岸与水的灵性互为补充， 相得益彰。 规划休闲山吧及爬山道，强调山地泛会所的概念。 建筑总体布局、造型、色彩与山体的融为一体，与自然地 形的互融，充分利用了山景自然资源。 利用地形特点，自然形成围合组团，同时通过单体转角丰 富院落组团的变化。 (6)创新的4+1退台叠院、三层复式住宅物业形态。 (6) 创新的 4+1退台叠院、 三层复式住宅物业形态。 3、项目园林景观分析: (D山谷资源、周边群山的自然景观充分“引入”到项目中来, 景观内外结合，远近互补。 住区内部的“纯粹苏州园林“,是项目园林景观规划的核 心。 社区环境设计中安静是主调，公共地方设置热闹气氛的场 所，充分体现出中式院落人与人交往和亲近。 水景是环境设计中一个极为活跃的要素，景观设计引入水 系，贯穿项目的主要景观轴线。 通过街巷尺度的把握和院落空间的合理布局，增加通透性， 符合江南院落的尺度概念。 环境景观的均好性是本项目必须予以重视的一个要点，充 分考虑景观的集中与分散的面积比例。 产品类 别 户型类别 户型编号 建筑面积 （rrf） 使用率 总户数 A-1 182.90 4、项目产品 A-2 19036 A型（多层复式） A-3 18137 an q 位. 96.00 A-4 178.79 组成分析: A-5 180.50 ^1 1 1 ■ ■ A-6 180.66 B-1 143.81 B型（北转角） B-2 145.70 120.00 B-3 125.26 B-4 185.64 江南冒 C-1 142.65 院 C型（北梯标准） C-2 147.78 OQ ACC. 96.00 C-3 123.14 C-4 182.84 D-1 154.51 D-2 141.00 on ccz. 68.00 用） D-3 131.34 89. j% D-4 196.92 E-1 207.64 E-2 178.76 QQC%. 56.00 匕生（用停虾/注） E-3 121.52 yjvo E-4 180.71  4、项目产品组成分析: 江南公馆 T1型 1F 369.93 8.00 2F 3F T2型 1F 266.56 4.00 2F | 3F T3型 1F 264.23 2.00 2F 3F 4、项目产品组成分析: 户型 楼层 建筑面积 地下室面积 花园面积 实用率 分布组团 主要卖点 退台叠 院 E型 （南梯） 2层 207.64 75左右 30-40 93%左 右 远香居/浣云居/绣 绮居/远翠居 送超大入户花园、多功能室、二级花园、独立车库 3层 179. 76 40左右 18-22 送超大入户花园、多功能室、二级花园、大範台 4层 121.52 14-16 送入户花园、面积实中、南北通透、功能分区明显 5层 180. 71 38-42 送超大35台、远眺山景、空间洶绰、通风采光佳 眄型倆 退院cs=a 2层 142. 65 63. 77 31.02 93.6% 远香居/浣云居/绣 绮居/远翠居/环绣 居/栖迟居/山水江 南