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超高层建筑业如何塑造核心竞争力 吴 林 随着经济的发展，世界各地高楼叠起，目前世界上超过 280 米以上的摩天 大厦已有33栋，如上海的金茂大厦、台北的101大厦、美国的帝国大厦等。拟 建的和在建的共有 7 座，有上海的环球金融中心、阿联球的迪拜塔等。其中 70 ％的超高层建筑是在近十年建造的。因为超高层建筑具有占地面积小，能源利用 可统一筹划，工作生活环境可合理布局，并能够彰显现代感和高科技含量，形成 地域的地标等特点，已成为国家和地区经济实力的表现，因而引起房地产开发商 和运营商的格外关注。本文运用现代企业管理理论，就如何塑造超高层建筑业主 的核心竞争力的问题，论述个人之管见。 核心竞争力是引导企业成功的关键要素。《财富》500强的企业中，几乎无 一不在技术诀窍、创新能力、管理模式、市场网络、品牌形象、顾客服务等方面 具有独特专长。可以说，这些公司成功的过程，也就是其核心竞争力培育和发展 的过程。 笔者认为，应从加强对各大业务板块的管理、强化日常经营管理、注重资 本运作和财务监控及强化品牌建设等方面，加强超高层建筑的经营管理，从而最 终塑造超高层建筑业主的核心竞争力。 一、加强对各大业务板块的管理 一般而言，超高层建筑具有三大业务板块：酒店、租售、观光。这三大业务 在不同的超高层建筑主营收入中所占的比重往往因其具体情况而有所不同，但根 第 1 页 共 12 页 据笔者所掌握的几幢超高层建筑的情况，这三大业务板块均占到超高层建筑业主 总利润的 80％以上。对于落成不久的超高层建筑，由于尚未进行更多的多元化 经营，这三大业务所占的比重则更高。因而，加强对这三大业务板块的管理，对 于超高层建筑未来的发展尤为重要。 （一）加强酒店经营管理 超高层建筑的业主应采取以下措施加强酒店管理： 首先，建立业主与酒店管理方良好的合作关系。一是完善组织功能，设立酒 店管理委员会，加强与酒店集团管理及客户的沟通与交流；二是在对行业惯例深 入了解的基础上，进一步完善委托代理关系，充分调动各方面的积极性；三是对 酒店的管理进行有效的监督，并与酒店管理层紧密合作，确保决策的正确执行。 其次，对酒店的管理状况进行实时的跟踪协调。与酒店共同探讨成本控制措 施，完善内部控制制度，分析酒店成本费用下降空间，对酒店更新改造资金、固 定资产的购置以及工程技术改造项目的审批等方面进行有效的监控，控制营业成 本和费用，提高业主利润率。 第三，要求酒店管理层应在持续发展上下功夫。坚持为客人提供创新服务和 增值服务，不断提升产品水平和服务水准，保证各项产品和服务持续领先于竞争 对手，督促酒店着眼于内部挖潜及努力降低成本，在不降低服务水准的前提下， 提高利润率。同时，强化“以人为本”的管理理念，逐步完善对管理人员包括外 籍员工的考核、评估机制，并加快本地管理人才的培养。要求酒店增强员工的服 务理念及综合素质，通过服务质量的不断提高，使超高层建筑的酒店成为世界名 流的云集之地，充分体现酒店的价值，为酒店提高售价打下基础，为企业提供更 第 2 页 共 12 页 高的投资回报。 第四，充分利用酒店资源。一是充分发挥酒店管理公司的专业特长，保证其 对酒店的自主经营权；二是业主应要求酒店充分利用其全球营销机构、订房网络 及品牌优势，争创更多的国内、国际客源；三是要求酒店采用国际先进的酒店管 理理念，学习、吸收其多年的管理经验和较为完善的管控运行机制；四是通过与 国际酒店管理公司的合作，逐步培养业主在酒店方面的专业型人才，能够为业主 公司的下一步发展提供相应的人才储备，为业主公司今后对外投资酒店及相关产 业打下良好基础。 第五，加强资金运转监控。由于超高层建筑的酒店一般都为五星级，占用的 资金量较大，产生的财务成本较高，在确保酒店正常经营的情况下，应及时对酒 店资金的合理运转实施监控，使其进入业主公司的资金大循环，合理控制资金存 量，加快资金周转，提高资金使用效率。可利用酒店收取外币的优势，积极配合 业主公司的币种调配与合理组合，同时要密切关注酒店的关联方交易，对交易中 的事项、金额、用途等进行及时有效的监控。 （二）强化楼宇租售管理 超高层建筑业主应采取以下措施强化楼宇租售管理： 首