华宇绿洲项目营销策划方案.doc

TOC \o 1-5 \h \z 第一篇 华宇?绿洲营销策划纲要 2 第一章 项FI概况 2 第二章 市场现状分析 3 第三章 市场定位及FI标客户群定位 4 第四章 案名和广告语 6 第五章 优劣势分析 8 第六章 卖点分析 10 第七章 定价市场参照表 12 第八章 总体推广思路 14 HYPERLINK \l bookmark0第二篇 华宇?绿洲营销实施计划 15 HYPERLINK \l bookmark2第一章 预热期 18 HYPERLINK \l bookmark4第二章 热销期 21 HYPERLINK \l bookmark6第三章 强销期 24 第四章 热销维持期 26 第一篇 华宇?绿洲营销策划纲要 第一章 项目概况 一、 项目位置 位于太原市小店区平阳路以西、学府街以南，汾河以东的大马村地块。小区东至与 东干渠相临的30米宽城市规划路，南至大马村耕地，西至滨河东路50米宽城市绿化带 东边线，北至学府西街。 二、 项H规划指标 本项H总占地面积为14公顷，总建筑而积为30. 35万册，综合容积率：2. 15,居 住区容积率:1.58,绿地覆盖率为38%。 三、 交通状况 H前有4条（807、13. 21、39路）公交线路经过。本项H距火车站约9公里， 距武宿机场约10公里。自小区骡车至市小心（以大南门为屮心标志）最多只需15分 钟，交通十分便捷。 !1! 1、 H前大马小区周边的商业网点正逐步完善，H前有田森超市、杨家堡综合市场、大 马村综合市场和我集团旗下的平阳店都将为本项H的居民提供一个优良的购物场 所； 2、 在小区附近有双语育杰幼儿园、海天双语幼儿园、殷家堡小学、通宝育杰学校、远 东外国语学校、山西大学、山西财经大学、山西司法学校、山西税务学校等，科教 文化氛围浓郁； 3、 小区附近的医疗设施有武警医院、煤炭屮心医院、屮国辐射科学 研究院附属医院、前进机械厂职工医院。 第二章 市场现状分析 一、 太原现有高档楼盘的特点 1、 多出现在市区成熟地段，建筑形态几乎全为高层或小高层； 2、 因为上面的这个特点，所以FI前高档住宅的地价和造价都相对较高，客观上造成销 售价格也高； 3、 高价并不高质，开发商在项H环境营造、配套服务等方而不愿且无力投入太多资金, 因此H前太原市高档楼盘的综合品质并不高； 4、 建筑密度大，容积率普遍偏高，社区规划不完善； 5、 大部分高档项H都己经是现房或接近现房。 二、 太原现有高档楼盘的市场表现 1、 高档住宅的价格几乎全部在2800 7G/M2——4000元/『之间； 2、 为了取得更好的销售成绩，H前一些开发商都在项H屮加注S0H0及商住概念，但是 其项M的设计配套等条件并不符合要求； 3、 空置率偏高，主要原因是性价比造成的，这证明太原的高收入消费者己趋向成熟， 对物业的综合耍求较高； 4、H前大规模开发的高档项H正在逐渐岀现，并且将H益增多。 第三章 市场定位及目标客户群定位 一、市场定位 1、 整体定位 牛态、低密度、园林、景观、亲水为一体的环保健康型社区，本项FI是太原房地产进 入高品质、大规模、科技化时代的里程碑。 2、 细分定位 单体别墅：太原及周边地区顶尖人物的第一豪宅； TOWNHOUSE：企业成功人士及各界精英的聚集地； 电梯多层、小高层：追求牛活享受的高收入人士第一居所； 小户型公寓：经济实力有限但追求高品位牛?活的新新人类栖息地； 写字楼：5A级写字楼。 二、目标客户群定位 1、 单体别墅 ?大型知名企业和有实力的私营企业主 太原及周边地区有实力的机构和团体 ?社会各界名流 2、 TOWNHOUSE 知名公司经理级以上的高层人士 ?私营企业主、企事业领导 ?县、市局级以上领导 企业、公司、办事机构等 3＞电梯多层、小高层 ?机关、企事业单位高层管理人员 ?私营业主及个体工商户 ?白领以上高级职员 ?二次置业改善居住条件者 4、 小户型公寓（SOLO）： ?首次置业的年轻人群 ?小型公司 ?投资业主 SOHO 族 ?娱乐、服务行业高收入者 5、 写字楼: ?大屮小型企业 ?各种经营业态的11介服务机构 ?服务性公司 ?投资型业主 ?各级政府和企事业驻太原办事处 第四章副案名和广告语 第四章 副案名和广告语 本章由项目组暂时提出参考意见，待平面广告公司确定后再提出具体实施方案，经 总裁批准执行。 副案名备选方案 为使客户更清晰地感触到本案在自然景观、人性化设计以及追求个人空间（社区低 密度）的理念，参考四季花园种植的花草植被的詁种名称作为本案住宅组团的副案名， 各类建筑形态（以组团划分）拟定副案名如下： 1、 A 组团、C 组团（TOWNHOUSE、M3、M5、M6） 梧桐苑（梧桐园、紫薇园） 2、 B组团、D组团（别墅