南方广场市场分析篇.doc

南方国际广场投标方案 二00三年九月 总目录 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 市场篇 .1-24 项目分析篇 项目定位篇 项目营销推广篇 25-39 40-50 51-88 第一部分市场篇 深圳房地产整体情况 (-)房地产市场发展动态 2003年上半年，我市房地产市场继续保持健康发展的态势，供给增幅减小，需 求全面增长,供求趋于平衡，价格继续保持平稳，宏观调控成效明显。 1、 市场需求全面增长，高档住宅、办公楼、商铺需求增势强劲 今年上半年，我市商品房预售而积为381.8万平方米，同比增长66.4%。从预 售商品住宅的结构来看，均价在每平方米6000元以下的住宅预售面积占总预售面积 的59.8%,与去年底相比降低2.2个百分点；6000-8000元住宅预售面积占总预售 面积的22.6%,与去年底相比下降1.4个百分点；8000元以上的高档住宅预售面积 占总预售面积的17.6%,与去年底相比增长3.6% o表明我市对高档住宅的需求仍然 旺盛。 办公楼、商铺预售面积巨幅增长。上半年我市办公楼预售总而积约7.69万平方 米，同比增长178%,而去年同期比前年上半年负增长18%。商铺预售而积为达192 万平方米，同比增幅达77%。 2、 2、 市场供给增势放慢，供求关系趋于平衡 2003年上半年我市共批准预售商品房397万平方米，同比增长5.2%，与去年 上半年批准预售面积相比，同比增长了 13.27%,增速明显下降。和商品房预售面积 381.8万平方米相比，供求关系趋于平衡。表明政府严控新增商品房用地等防止市场 过热的宏观调控政策已经开始取得成效。 3、 商品住宅预售价格稳中略升，市场发展理性 从住宅预售价格来看，我市上半年住宅均价为每平方米5558元，与去年底相比 微升了 0.2%,住宅价格基本没有变化。截至今年上半年，我市商品住宅价格已连续 5年保持在5%的波动范围之内，表明房地产市场继续在理性、平稳的轨道上运行。 4、 关于当前房地产市场是否存在泡沫的评析 今年上半年，深圳I房地产开发投资与GDP的增长率的比例为0.62:1；而房价则 连续五年保持平稳，波动幅度在5%以内；此外，与香港房地产过热时期出现的炒 家活跃，房屋一年内数次甚至数十次转手不同，深圳房地产买卖基本以改善居住质 量自用或资金保值为主，炒买炒卖现象并不严重。因此，可以判断，当前深圳房地 量自用或资金保值为主，炒买炒卖现象并不严重。 因此，可以判断，当前深圳房地 产市场并未出现泡沫现彖。 (-)深圳市房地产市场供应状况分析 1、年深圳地产开发投资及施工面积对比分析 1、 年深圳地产开发投资及施工面积对比分析 2003年1季度，全市共完成房地产开发投资94.86亿元同比增长14.77%。商 晶房施工面积2000.3万M2,同比增长2.27%o 2、 商品房开工竣工面积 2003年1季度，全市商品房新开工面积297.16万M?,同比增长12.62%；竣工 商品房面积252.22万M?,比上年同期的186.61万M，增长35.16% 3、商品房批准预售面积增力[ 3、 商品房批准预售面积 增力 [2,同比万M?, 盐田区4.5万万M?,宝安区31.45万M?,龙岗区19.03万M?。 4、 深圳市住宅市场总体价格分析 深圳房价指数 项目 综合 住宅 办公 商业 二级市场 三级市场 2001 Q1 99 92 72 109 275 2002 Q1 98. 74 92. 27 71.56 109 274. 45 Q2 98.81 92. 39 71. 35 110. 11 274.7 Q3 98. 93 92. 58 71. 38 110. 19 274. 11 Q4 99 92. 62 71.42 110. 78 274. 09 2003 QI 98. 89 92.51 71.45 110. 72 273. 45 季度变化％ -0. 11 -0. 11 0. 04 -0. 05 -0. 23 年度变化％ 0. 15 0. 26 -0. 15 0.7 -0. 36 从上表可以看出，深圳的住宅和办公物业价格有小幅上扬。二手楼和商业物业 价格有所下降。住宅价格的上扬，很大程度是由于2002年起市区内豪宅推出比例增 大造成的。 二、福田中心区整体情况 (-)中心区片区划分 范围东起皇岗路，西至新洲路，南到滨河大道，北至北环路。包括市中心区、 莲花山公园、莲花北、彩田工业区、莲花、岗厦六个街坊。总用地面积9.55平方公 里，规划人口出生率15.3万人。本片区是福山区乃至深圳的核心片区，由综合功能 核心区和与之相关的配套生活区组成。市中心区作为深圳的金融、商贸、行政、文 化中心，其功能在未来的发展建设屮心必须得到强化和保证，红线内尽可能少建建 筑。莲花北、莲花、岗厦居住