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第四章转让及销售阶段 第一节 转让及销售阶段业务概述 一、土地使用权转让 根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》的规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。 以出让方式取得土地使用权的， 房地产转让时， 土地使用权出让合同载明的权利、 义务随之转移。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的 25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、 通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。 以出让方式取得土地使用权的， 转让房地产后， 其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 以出让方式取得土地使用权的， 转让房地产后， 受让人改变原土地使用权出让合同约定 的土地用途的， 必须取得原出让方和市、 县人民政府城市规划行政主管部门的同意， 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的， 转让房地产时， 应当按照国务院规定， 报有批准权的人 民政府审批。 有批准权的人民政府准予转让的， 应当由受让方办理土地使用权出让手续， 并 依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的， 转让房地产时， 属于下列情形之一的， 经有批准权的人 民政府批准， 可以不办理土地使用权出让手续， 但应当将转让房地产所获收益中的土地收益 上缴国家或者作其他处理： 1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的； 2）私有住宅转让后仍用于居住的； 3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的； 4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； 5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； 6）根据城市规划土地使用权不宜出让的； 7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。 二、商品房销售 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 商品房现售， 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人， 并由买受人支付房价款的行为； 商品房预售， 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 商品房销售及商品房销售管理应当遵守《商品房销售管理办法》的有关规定。 （一）商品房预售 商品房预售应当符合下列条件： 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （ 3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期。 房地产开发企业进行商品房预售， 应当向房地产管理部门申请预售许可， 取得《商品房 预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： 1）商品房预售许可申请表； 2）开发企业的《营业执照》和资质证书； 3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； 4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； 5）工程施工合同及关于施工进度的说明； 6）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等 内容，并应当附预售商品房分层平面图。 开发企业进行商品房预售， 应当向承购人出示 《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。 （二）商品房现售 根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房现售，应当符合以下条件： 1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质 证书； 2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4）已通过竣工验收； 5）拆迁安置已经落实； 6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7）物业管理方案已经落实。 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的 有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前， 将作为合