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物业运营方案
目录
1、
刖言
2、
第一部分:项目未来五年内的经营管理方案
3、
第二部分:项目开业一年内的经营管理方案
4、
结语
刖言
商业物业的管理与住宅管理有较大的区别,其商业管理的成分较重,对本项目这一专业 市场的经营管理是根本,而对物业的维护保养管理只是为商业物业的经营管理提供一个基础 的环境,两者缺一不可,乂互相矛盾,能占正确认识及处理两者的关系,是一个本项目经营 成败的关键,一间优秀的经营管理公司,则应该能够在经营和管理Z间寻找到一个平衡点, 从而达到一个良好的经营管理效果,使木项目的公众形彖及经营效益得到提升,进而达到物 业升值的最终H的。
木经营管理方案是在我公司长期从事大型专业市场的策划、运营、管理所积累的丰富 实战经验的基础上,以现代商业物业经营管理理论为指导思想,根据伦达国贸城白少的项目 定位,以及滕州市目前实际市场环境因索而确立。
木经营管理方案作为伦达国贸城LI示经营管理Z蓝本,同时递交集团公司审批。
一、 关于商业物业管理公司成立的意义
提升滕州伦达开发公司商业项目的示期运营和管理
促进和保障滕州伦达开发公司商业项目的持续运营和稳步开发
二、 关于商业物业管理公司的重要地位
未来五年的经营管理方案
(一) 经营管理方案
(二) 公司组织架构
(三) 经营模式阐述
经营计划说明
(一)经营管理方案
一、经营地位及定位说明:提供完备的商业服务为核心地位, 辅以商业咨询和适度的商业管理。
定位说明:商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管 理内容,强调对经营环节的控制。其核心定位为:运营管理。例 如:传统百货商贸城,核心定位是业态的布局、控制、销售环节 掌控等重要内容,辅以商业服务。
大型超市也是采取这样的定位,所以此类经营管理公司能够 最大限度做到对经营者的控制,并能够直接左右销售行为和结
果。究其根本原因是:产权+经营权的高度统一或经营权的高度 集中。
而对于我们现状而言,产权将绝大多数出售,并会分散在很 多经营者和投资者手里,后期随着项目的开业也只能做到通过委 托的形式,短期收冋部分经营权。
因此,伦达商管公司的核心定位只能是:商业服务。
二、经营原则:符合定位权责明晰整体运营合作推广
三、经营目标:伦达国贸城作为滕州市新一代的多功能商 贸城,其即将呈现于滕州市民面前的是一个多姿双彩的、集购物、 饮食、娱乐、休闲、展示、文化、批零于一体的一站式商业贸易 中心的形象,为此,作为伦达国贸城的经营管理公司,其经营管 理的最终目标就是:以高效的经营管理方略,在建立和不断提升 起伦达商贸城在滕州市民心目中的品牌形象,从而达到最佳的经 营收益和社会效益。
由于项目定位特别,在滕州市场属于新型的商贸城,这将 对滕州伦达商贸城的经营管理提出新的、更高的要求和挑战:
?进驻的经营者将会存在经营能力上的问题
?进驻的经营者将会面对新型的管理模式 ?对物业的维护管理的水平要求更高 为此,伦达国贸城经营管理公司在长期经营管理过程中必 须:
?形成自己作为一个新型商贸城所特有的经营能力
?形成滕州伦达作为滕州市商业物业所应具有的商品组 合特色
?最大限度地扩大滕州伦达的商圈辐射范围,不断提高广 场人流量及消费支持力度,为消费者提供一个滕州市独 一无二的购物环境。
具体经营目标
1、前期目标(开业前至开业后3个月)
奠定项目开业后稳步发展的基础
?项目开业对项目日后的经营发展起着至关重要的作用, 因此,开业时项目开业面积必须达到不低于可出租面积 的85%的目标(对未出租商铺必须采取围闭及装饰措 施)
?所出租商铺主力店必须达到30%以上,以确保一期商业
的开业后的正常运作
?开业期间(3个月内)人流指数必须不低于5万人次/
中期目标(开业头三年,第四年,第五年)Rd
中期目标(开业头三年,第四年,第五年)
Rd
完成租户与目标消费群体的有机契合,有稳定的经营 者和目标消费群体,具备一期商业自身的经营特色和租户组合能 力,租金价值稳步上扬,在滕州市中档专业市场竞争圈中占一席
?达成出租率95%的经营目标,同时完成租户组合调整率
40%
?主力店占一期商业经营面积50%以上
?人流指数不低于10万人次/月
?物业管理费第一年为1.5元/月/ ,第二、三年为2月 /月/ o
第四年:租金比第一年增长75%,并且开始有租金收益, 出租率达到98%,商户优化组合调整率达到50%,基本达 到收支平衡。
第五年:租金比开业第一年增长了一倍,出租率到达
100%,完成了第一轮的商户优化组合工作,商贸城开始 盈利。(第四、五年的物业费根据当年实际情况另行确 定)
3、长期战略目标
在不断的求变中实现伦达国贸城的时代化形象以及商 业物业的升值,通过积累管理经验,完善管理模式,不断提升管 理水平,为集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务
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