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浅议美国房地产公司进入房地产金融业历史背景＠房地产金融 浅议美国房地产公司进入房地产金融业的历史背景 美国大型房地产公司PULTE、CENTEX、LENNAR等不约而同选择在20世纪70年代和80年代初通过并购或成立主要是3个类型的金融公司进入房地产金融行业： 1． 按揭贷款公司（MORTGAGE COMPANY） 2． 储蓄和信贷公司（S /L） 3． 按揭保险公司（MORTGAGE INSURANCE COMPANY） 应该说，这样的选择并不偶然和孤立，而具有一定的历史背景。 20世纪70年代是美国按揭市场发展的重要时期，在政府出台许多有利于住房按揭业的政策，美国按揭市场有了爆炸性的发展。这些政策的目的在于发展类似证券市场的有效和统一的一级按揭市场（PRIMARY MORTGAGE MARKET）和二级按揭市场（SECONDARY MORTGAGE MARKET）。 一级按揭市场是按揭贷款发放的市场，与中国不同，美国的商业银行只发放了10%的按揭贷款，而按揭贷款公司发放了超过50%的按揭贷款，剩余的大部分贷款由S/L发放。可见，并购和成立按揭贷款公司与S/L是房地产公司进入一级按揭市场的理想选择。 二级按揭市场是已发放的按揭贷款交易和流通的市场，强大的二级市场使得按揭贷款人能迅速找到买家，将手中的按揭变现，收回资金，有力支持按揭贷款的发放。 为了促进这两个按揭市场的发展，政府主要做了三件事： 1、促进抵押资产标准化（STANDARDIZATION），使按揭贷款能自由流通； 2、建立资金渠道，打通按揭资产与资本市场的联系； 3、为抵押资产的转让提供担保。 具体政策包括： 1．《1968年住房及城市开发法案》（URBAN DEVELOPMENT ACT OF 1968）。该法案事实上重组了联邦国民抵押协会（FNMA），FNMA的主要作用是以发行债券融入的资金大规模购买按揭贷款，这使得按揭贷款人持有的抵押资产能迅速转让给FNMA，减少资金占用时间。 2．《1968年联邦国民抵押协会特许法案》（FEDERAL NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION CHARTER ACT OF 1968）。该法案赋予政府国民抵押协会（GNMA）对按揭贷款的转让和证券化进行担保的职能。 GNMA对按揭贷款的担保，承担了按揭人不支付或不及时贷款本息的风险，提高了投资者对按揭产品的信心和兴趣。有了GNMA的担保，按揭贷款人可以更方便的转让发放的按揭贷款。 GNMA还对按揭贷款证券（MBS）本息的按时支付进行担保，经过GNMA担保的证券称为GNMA过手证券（GNMA PASS-THROUGH SECURITY），在市场上受欢迎程度很高，这极大帮助了抵押贷款证券化（SECURITIZATION）的实施。 3．《1970年紧急住房金融法案》（EMERGENCY HOME FINANCE ACT OF 1970）。该法案创立了联邦住房抵押贷款公司（FHLMC），FHLMC的职能与FNMA一样，在资金市场上形成与FNMA的竞争关系，进一步拓宽按揭贷款的融资渠道。 二级市场的健全，按揭贷款公司是主要受益人，他们没有其他资金来源，自然很愿意根据国家机构制定的统一标准发放贷款，然后将这些贷款集中起来，主要通过两种渠道将这些固定收益资产变现： 1． 按揭贷款人———卖出抵押贷款―――ＦＭＮＡ、ＦＨＬＭＣ―――资本市场 2． 按揭贷款人———将抵押贷款转为ＭＢＳ―――承销团―――资本市场　 具体的操作主要包括4个步骤： 1． 按揭贷款公司从FMNA和FHLMC处获得购买抵押贷款的承诺，或从GMNA处获得对抵押贷款担保的承诺。 2． 有了二级市场机构的承诺，按揭贷款公司会在一级市场发放符合二级市场机构所规定的“标准贷款”。 3． 当集中了足够多的贷款后，按揭贷款公司向二级市场机构递交贷款达标的证明。 4． FMNA和FHLMC用现金向按揭贷款公司购买贷款； 或由GMNA发放保证文件，按揭贷款转为MBS，由承销人（高盛、美林等投资银行）在二级市场上销售。 这些操作使得按揭贷款公司能从5个途径获得收入： 1． 发起贷款手续费（ORIGINATION）：发起贷款过程会给按揭贷款公司带来一定的成本，因此，向借款人收取通常为贷款额1%的手续费。 2． 资金占用费（WAREHOUSING OPERATION）：在发放抵押贷款的过程中，按揭贷款公司需要从商业银行借入短期贷款来发放这些贷款，同时支付借款利息。一旦抵押贷款积累完毕，按揭贷款公司会售出贷