对未来旧区改造和动拆迁工作的思考和建议.docVIP

PAGE PAGE 5 对未来旧区改造和动拆迁工作的思考和建议 朱国建 旧区改造是指，为了创造城区良好的发展环境，有计划地、成片地改造城区的旧建筑、旧设施和旧产业，建立新建筑、新设施和新产业的一项全方位的社会活动。动拆迁是指，为了进行旧区改造、为了改善市民的居住条件，或是为了进行基础设施建设，需要拆除住宅、产业用房或其他建筑物，并将予以重新安置的一项综合性工作。旧区改造必须进行成规模的动拆迁，动拆迁是旧区改造的前期工作，两者往往联系在一起（动拆迁也可能与旧区改造无关）。 一、徐汇区旧区改造和动拆迁的重要贡献和历史地位 　　（一）徐汇区旧区改造和动拆迁的三大贡献。贡献之—，徐汇区旧区改造和动拆迁使城区面貌发生了巨变。房屋建筑焕然一新、道路交通设施大为改观、城区绿化面积大幅度增长、城区环境污染严重的状况得到了改善。贡献之二，使徐汇人的居住条件得到较大的改善。一是，通过旧区改造和动拆迁，被动迁的居民住上了新房，直接改善了居住条件。二是，通过旧区改造和动拆迁腾出了土地，建造了大量的商品住房，为更多的居民改善住房创造了条件。贡献之三，有利于徐汇区产业结构调整和徐汇区经济增长。为第三产业和房地产业发展创造了条件，旧区改造和动拆迁对于徐汇经济的推动作用，表现在房地产业和第三产业两个方面比较直接和明显。其实，旧区改造和动拆迁是一项涉及面广泛、综合性的社会活动，它通过推动城区建筑产业的繁荣、基础设施的改善、生态环境（包括绿化）的改善、居住条件的改善、产业布局结构的改善，等等，从多方面有利于徐汇经济的增长。 二、徐汇区旧区改造和动拆迁工作存在的困难和问题 徐汇区旧区改造和动拆迁取得了历史性的巨大成就，是无可争辩的事实，得到广泛的承认。但是，这些工作主要在动拆迁环节上，在2003年前后遇到了很大的困难；而反思整个动拆迁的工作进程，也存在着一些需要深入思考的问题。 （一）当前动拆迁工作已经进入困难的境地。困难的根本所在是，在住房价格快速上涨的背景下，被动迁居民对于价值补偿、安置方式不满意、不签约、不搬家；或者多次上访、多头上访、集体上访，动拆迁管理部门、动拆迁专业公司和土地使用者穷于应付，导致动拆迁费用不断攀升。无论是由当地政府出面、还是由开发商自己进行动拆迁，基本上都遇到了动拆迁难。动拆迁难，已经成为徐汇区旧区改造及房地产发展的头号难题和拦路虎。 （二）整个工作有一系列的问题亟待解决。当前动拆迁工作遇到了很大的困难，如：毛地出让造成动拆迁成本风险和诸多被动、动拆迁安置房源不足、动拆迁补偿标准不尽合理、动拆迁力度过大推动住房价格上涨加剧动拆迁难、各个环节协调和规范不足安置补偿标准不一。 三、对徐汇区未来旧区改造和动拆迁工作的思考和建议 旧区改造和动拆迁工作暂时面临的一些困境，无法否定旧区改造和动拆迁的根本必要性，工作仍然要坚定不移地进行；但是，问题也需要解决。现提出以下的思考和框架式的建议供参考。 1、以科学发展观统领旧区改造和动拆迁工作。旧区改造和动拆迁的大规模展开是必要的，需要以科学发展观来把握如下几点：一是旧区改造和动拆迁的动机（目的）首先是造福于民，而不是其他，比如说为了GDP等。GDP的考虑，不是不可以，但只是服从于造福于民这个首要目的。二是旧区改造和动拆迁的动机（目的）是造福于民，它的过程和结果也要达到此一目的，使动机、过程和结果三者统一。只讲动机不讲过程和结果，是主观唯心主义。三是旧区改造和动拆迁的进度，不仅要同客观需要相适应，还要同客观条件的可能相适应。总体来看，稳中求快可能是比较好的策略，缺乏条件的大干快上是鲁莽的。四是局部地区的大干快上，同总体上的稳中求快并不矛盾。关键是要牢牢把握局部的含意，使局部真正局限于总体利益特别需要安排的地区（如世博会等）。五是对于“公共利益”的含意，应理解为对于全社会（或全地区）的发展有利；不应该等同于“公益行为”，不能简单地理解“公共利益”就是不能产生经济利益的。 2、从起点上规范旧改土地的安排，杜绝动拆迁后患。土地使用的安排，是旧区改造的第一步。这一步走好了、踏正了，不仅仅是城区发展之必须，也为动拆迁减少后续许多矛盾。主要的设想有：一是加快改毛地出让为熟地出让的步伐，避免动拆迁的不确定性和风险，为动拆迁的顺利展开铺平道路。二是加快实施改毛地出让为熟地出让的关键是，引进民间投资，包括非本地国有资金、海外资金投资，组成多个土地开发贮备公司。三是土地出让的利益计算，应改单独平衡为综合平衡。在旧区改造中，有的地块动拆迁成本特别高、而市场价值特别低，改造的迫切性又特别大。如果单独计算该地块改造的投入产出，是难以平衡的；如果不予安排改造动拆迁，也是不合适的。这里，必须以科学发展观统领；同时，唯有和全部旧区改造地块的利益综合考虑，才能解决平衡问题。