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访谈实录：地产中国系列高峰论坛之商业地产篇 商业地产走向专业化、规模化的形式探讨 ――地产中国系列高峰论坛 论坛主办： 中国房地产业协会 搜狐网焦点房地产网 中国商报 论坛时间： 2006年4月11日14：00―16：30 论坛地点： 搜狐公司演播室 主持人： 焦点网商业地产部主编龚怡 地产中国组委会常务副秘书长（中房协经济合作委员会事务部副主任）王军民 对话嘉宾： 华侨城兴英明 商业项目经理 顺迈金钻王小龙 销售部主任 天作国际刘金波 常务副总经理 蓝郡袁扬 销售总监（销售部经理） 泰华大厦徐晓梅 销售经理 论坛主题： 商业地产走向专业化、规模化的形式探讨。 以下是本次论坛图文实录： 论坛现场 主持人：各位网友，大家好！欢迎来到搜狐嘉宾聊天室。 首先自我介绍一下，我是焦点网的龚怡，对面坐的是今天的联合主持，地产中国组委会常务副秘书长 、中房邪经济合作委员会事务部副主任王军民，请他介绍一下嘉宾。 王军民：各位嘉宾，大家好！ 我先介绍一下今天到场的嘉宾，天作国际常务副总经理刘金波先生。 华侨城商业项目经理兴英明先生。 顺迈金钻集团媒介总监王小龙先生。 蓝郡销售总监袁扬先生。 泰华集团销售常务经理徐晓梅女士。 本次论坛是2006地产中国年度影响力评选组委会的一个重要论坛，主办这次商业地产论坛是基于商业 地产的动态，随着我国零售业的全面开发、国外洋行的全面介入，给商业地产融资带来了很大的机遇 ，同时这些项目基金对商业地产的选择性也比较强，因为他们不想承担什么风险，另外我们行业内的 竞争也比较激烈，包括同质化的问题，包括开发商之间的竞争，这就需要我们开发商有规模化和专业 化的模式。 下面进入咱们论坛的第一个问题，商业地产走向专业化、规模化的形式探讨。分析一下咱们现在商业 地产的现状问题，找出一些问题、解决问题，如果把问题解决了，我们可能专业化、规模化的程度更 强一些。刘金波刘金波：对于商业地产走向专业化、规模化的形式探讨，首先我们应该看到现在中国 城市化进程的加快，不管是从地方政府，还是开发商的市场供给，都在向商业地产发展。但是目前商 业物业面积持续增长，并处于供给过量的情况下，那么我们商业地产商或者购物中心的开发商凭借什 么使自己处于有利的竞争地位，我个人的观点就是专业的商业规划和专业的操作团队。 其实大家现在也能看到，住宅地产市场已经进入了专业化的时代，开发商已经非常清楚在进行住宅项 目开发的时候要对特例的市场和产品进行研究，那种盖了房子就可以卖出去的时代已经一去不复返。 在目前竞争激烈的商业市场格局中，商业地产也将进入专业化的时代。我们在开发天作国际中心的过 程中，我们当时考虑是否适合开发商业产品，开发的规模是多少，开发什么样的业态和组合等等，所 有的这些都是商业地产专业化和规模化的一种迹象。 这里我们可以具体分析一下商业地产真正走向专业化、规模化至少需要通过一系列的市场要素的分析 ，包括市场环境、商业环境、消费者、商业资源、市场规模等等各个因素，而建设规模化的商业地产 首先要从商业定位做起，逐步升入到业态组合、目标形式的定位，包括区域概念的定位、交通贡献计 划等内容。 另一方面，从我们以往开发商的项目来讲，专业化的服务其实是整个商业地产最后成功一个非常关键 的地方，因为我们前面不管做得多完美，最后靠专业团队来执行，就是说跟其他的地产不一样，住宅 你卖出去之后，业主进去之后就是住着，不产生经济效益之类的。商业地产后期的运营管理，对商业 地产的成败起到非常关键的作用，应该说如果说策划占到30％，那么后期的运营管理跟执行力是这个 商业地产最后能不能在市场中站住脚最关键的地方。 从我们这个项目来讲，因为我们这个项目到现在也没有面市，而且我的商业还在进行目前的一个市场 研究阶段，我们是计划6月底到7月初把我们这个项目推出来，但是我们可能首先推的是公寓类，商业 可能要今年年底或者明年年初的时候往外推，所以说很多东西还没有完全的成型，在这里也没有办法 去跟大家讲。可能规模也就不到2万平米，因为我们是一个综合项目，我们有写字楼、有公寓、有商 业，商业可能占到其中的30％不到。王军民王军民：刚才刘总提到咱们商业地产开发和住宅项目的开 发有本质上的区别，而且您提到的最重要的一点后期运营比较关键，刘总您能不能根据现在天作国际 的项目后期运营将采用什么样的方式？ 刘金波：目前我们是找一个专业化的做商业的团队，现在正在策划这个事，因为我们也包括在济南这 些城市也有商业项目，最终还是要请专业的团队来做这件事情，我们自己也尝试做过前期的一些工作 ，但是真正具体到跟每一个商户打交道的过程