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浅析以房养老 摘要：近年来,我国迅速步入老龄化社会,养老保险面临巨大压力,针对这一问题,有人提出了以房养老这一方式。本文从以房养老的背景及以房养老模式的理论基础出发，对我国的以房养老可行性进行分析，对以房养老有一个宏观的认识。 关键词：以房养老；社会养老；生命周期理论； 引言 以房养老，也可称为“倒按揭”，是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值，分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。以房养老模式起源于荷兰，发展最成熟的是美国，该模式在世界上 20 多个国家相继推出，已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。 以房养老模式产生的背景 中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对此解决方式的探讨刻不容缓。养老问题总的来说可以分为物质方面的和精神方面的，本文主要从前者角度探讨。我国目前的养老模式主要依靠社会保障和家庭赡养。家庭赡养是最主要的养老方式。随着计划生育的推行、老龄人口比例的提高以及传统价值观念的变迁，家庭式的养儿防老己面临重大挑战。从我国的现状看，要求个人和企业继续加大社会保障金的缴费水平，政府增加养老经费预算，大力发展商业保险，或出售国有资产来增加养老资金来源，都是可行之路，但又都受到种种障碍，并不能借此及时、完全解决问题。社会养老保险仍将继续维持“低水平，低福利”政策，只能为退休人员提供最基本的生活保障。老龄化危机的解决，需要国家、社会、家庭和个人的共同努力，多方筹措养老资源。 今日，许多人都感受到生存的危机和压力，对养老必将产生更多的需求。要使自己的晚年生活过得舒心适意，大家认识到:养老主要还得靠自己。基于这一需求，在经济转型和改革开放进一步深入的经济社会背景下，突破改革社会养老保障制度和发展商业保险等传统思维，发展类似于“以房养老”的养老新思路，将是促成这一伟大事业的全新亮点。 以房养老模式的理论依据 以房养老思路的提出，涉及到的理论是很多的，有生命周期理论、代际财富传递理论、资源优化配置理论、住房产权及两权分离理论、资产流动化与证券化理论及其他相关理论的支撑，并在此基础之上建立以房养老保障理论。这些理论为以房养老模式的提出、运行等奠定了必要的思想基础和科学的方法论。这里仅评说最为重要的生命周期理论、资产流动理论和代际财富传递理论及家庭养老及社会保障理论。 1、生命周期假说 生命周期假说又被称为消费与储蓄的生命周期假说。这一理论假定人为理性的消费者，在追求其个人效用最大化时，追求其生命周期内一生的收入和财富效用的最大化，而其约束是生命周期内的收入与消费支出的平衡。以房养老方式正是借鉴生命周期理论思想，显示人们的消费平准化倾向，从家庭资源的合理配置与效用最大化的目标着手，实现住房和养老的最佳组合。 生命周期理论是由美国经济学家F·莫迪利亚尼(FrancoModigliani)与R·布伦博格(RichardBrumberg)等人在20世纪50年代提出的。莫迪利亚尼对此做出了尤为突出的贡献，并因此获得诺贝尔经济学奖(1985年)。这一理论假定一个典型的理性消费者，不仅是对某一特定的消费行为、消费项目的决策安排考虑个人效用的最大化，最重要的是要追求其生命周期内一生效用的最大化，而其长期资本预算约束则为生命周期内的收入与消费支出的平衡。生命周期理论的基本出发点，是个人的整个生命周期阶段里，一生的收入与其一生的支出消费两者间是否完全平衡。为实现个人一生消费效用的最大化，人们应当将一生的收入总额，有效得在其一生中据以有效分配。莫迪利亚尼及其追随者创立的生命周期理论是以房养老模式最基本的理论依据。 这一理论的核心，是个人在工作期间取得的收入应当在其整个一生中包括养老期间予以合理配置。以房养老思想正是这一优化配置思想的现实应用。个人一生收入在个人一生期的合理配置，也应当包括对个人收入的转化形式如住房等财富的合理配置。离开对住房这一家庭拥有最大财富的合理配置，而只考虑其收入及其转换形成的金融资产的合理配置，显然是一个相当大的缺憾。Iv]以房养老模式的提出，丰富和深化了生命周期理论。在将家庭生命周期同住房的生命周期加以比较，并提出用住房的余值来养度老人的余生，在