第十章中国现行土地使用制度 .pptxVIP

第一节 中国农村现行土地使用制度 第二节 中国城市现行土地使用制度 第三节 国有企业改革中土地资产处置的原则与方式;农村土地使用制度的构成;（一）1949年－1952年，农民个体使用制 （二）1953年－1978年，土地集体使用制 （三）1978年后，家庭承包经营制度 限定使用者资格的使用制度 以家庭承包为基本形式 有限期的承包制 可依法、自愿、有偿的流转 ;《农村土地承包法》;《土地管理法》;;;;家庭承包经营的局限性;;;相对于城镇土地出让期限，农村土地承包期限仍然偏短，而且目前还没有土地承包到期后是否续期的规定；加上在承包期内频繁调整，土地承包期限更短； 土地承包经营权的不稳定意味着未来收益不确定，从而导致投资不足。;明确承包经营权的性质 完善承包经营权的权能结构 使承包经营权债权物权化 建立健全农村社会保障体系 土地承包期长期化 ;既不能否认农民对土地承包权的要求，也要将承包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利的充分实现。 同时使承包经营权债权物权化。现实的土地承包经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整的物权。 ;物权化的土地承包经营权具体权能须由法律规定而不是合同约定。应通过法律明确授予土地承包经营权主体的权利有: 1)占有权2)使用权 3)收益权, 4)处分权,其中包括:出租权、抵押权、转包权、自主转让权;入股权;5)物上请求权; 6)相邻权; 7)退包权; 8)优先的续期承包权9)取回权和补偿权; 10)承包土地征收征用的补偿权,应明确土地承包经营权人是接受土地补偿款的主体,禁止任何组织和个人以集体的名义进行截流或再行分配11)继承权;等等。;当然还要建立健全农村社会保障体系。农村社会保障体系的建立与健全，能够对土地的保障功能进行替代，降低农民的“恋土”情结，消除由于农地产权的福利性安排而阻止土地产权的流转。因此，加快农村社会保障体系的建立，能够发挥土地市场的作用，提高资源的配置效率。;另外也要使得土地承包期长期化，土地??包期的不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使农民对土地进行粗放经营，不利于土地的合理使用。对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期而有保障土地使用权的根本保证。;限定使用者资格 依法批准使用 严格限制流转 ;《土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。;《土地管理法》第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。 第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。;《土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。;《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 2007年10月1日实施的《物权法》规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”，并没有突破之前的法律规定。;但按照市场经济体制的要求，单位和个人用于生产和经营的集体建设用地应当通过市场配置，发生置换和流转。这就使得现行法律提供的狭窄空间与集体建设用地配置对流转的现实需求之间产生了强烈矛盾。 在市场经济体制完善、社会技术变迁和土地收入预期转变的过程中，数量庞大的集体建设用地(包括乡镇企业用地、村民宅基地等)开始自发流转，发展出转让、入股、联营、出租和抵押等多种形式，形成了庞大的隐形市场。特别是城乡结合部，以及经济发展较快、地理区位较好的小城镇和农村集镇，成为集体建设用地流转盛行的