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大富房产富春江花园营销策划建议提案 目录： 第一部分：有关说明 合作Z目标 项目前期营销策略介入流程图 未来项目策划纲要简要说明 项日合作方式建议 第二部分：初步提案 一、 关于对市场的理解与背景分析 （一） 宏观趋势点评 （二） 目前杭州整体别墅住宅市场 （三） 目前杭州的别墅市场特征简要分析 （四） 基木结论观点提示 （五） 木项目今后市场调研纲要与重点提示 二、 关于项H的认识与分析 （一） 项目基木指标与概况： （二） 项目优势： （三） 项目劣势： （四） 机会点： （五） 威胁点： 三、项日定位方向建议 （一） 产品定位： （二） 风格定位 （三） 市场形象定位： 四、 项忖营销操作建议 （一） 整体策略方向： （二） 价格策略： （三） 销您渠道： （四） 品牌主题 （五） 开盘时机与T程进度 （六） 营销阶段划分划分 （七） 销您理论支持 （八） 销售管理： 五、 广告与推广 （一） 简要分析： （二） 推广主题： （三） 品牌形象主要内涵 第一部分：有关说明: 合作Z目标 1、 在确保利润最大化的前提下，拟本案正式发售12个月以内完成销售达80%以上。 2、 以超前的开发理念和先进的营销手法槊造产品和开发商的品牌形彖，并为贵司成功开发其他项目萸定良好市场基础。 3、 帮助贵司建立科学、系统、规范的房地产开发模式和组织架构，并为贵司培养出一批优秀的营销人才。 4、 树立我司在杭州及全国的一流营销策划公司的品牌形象。 二、项目前期营销策略介入流程图 三、项目策划纲 ?策划系列Z-：基地状况与地块坏境调研分析 1、 地理位置 2、 技术指标 3、 街区现状 4、 市政规划 5、 自然环境 6、 交通状况 7、 周边配套 8、 综合研判 ?策划系列Z二：市场调研分析 1、 总体市场概述 2、 区城市场研究 3、 典型竞争个案研究 4、 目标市场研究 5、 结论 ?策划系列之三：项1=1发展定位研究 1、 项目SWOT分析 2、 产品定位 3、 目标客户定位分析 4^价格定位 5、开盘时机于T程进度 ?策划系列Z四：产品规划设计优化建议 1、 总体规划 2、 建筑风格 3、 景观营造 4、 交通动线 5、 户型设计 6、 户型配置 7、 配套设施 8、 建材装修 9、 细部处理 ?策划系列Z五：品牌策略 1、 总体品牌战略 2、 项目品牌概念与主题 3、 品牌传播渠道 4、 项目包装 5、 现场包装 6、 品牌建设与提升Z阶段策略 ?策划系列Z六：行销策略 1、 销售渠道 2、 价格策略 3、 销控策略 4、 销传培训 四、项目合作方式建议 1、 项目前期整合营销策划，内容包括以下6个系列 基地状况与地块周边环境调研分析 市场调研分析 项目发展定位研究 产品规划设计优化建设 品牌策略 行销策略 收费：分阶段收取策划费50万元 时间：合同签订至项目开盘 2、 开盘示营销顾问，工作内容包括以下3个方面 个阶段营销策划 个阶段销您指导 个阶段广告创意、设计 收费：毎月收取服务费5力元 时间：项目开盘至合同结束 3、 项日销竹代理T作内容除上述项H前期整合营销策划外还包括以下个方血 ①开盘前 销售理念 销伟工作流稈 销傅组织 业务技能培训演练 销伟管理制度 ②开盘后 个阶段報体销伟策略的制定 个阶段整体品牌推广策略的制定 严格根据合同完成备阶段销售li标 销售管理、培训 个阶段广告创意、设计 收费：根据项目总销金额2.5%收取 第二部分： 一、关于对市场的理解与背景分析 （一）宏观趋势点评 经过长时间的调整，随着住宅郊区化的发展，城市屮产阶级队伍的不断扩大，从上海、北京、深圳等地的情况来看，虽然由于前期一些别墅物业的开发 理念落后、设计过时从而出现部分物业长久积压，或者一些不明原因而形成烂尾楼，这对别墅市场的发展有一定的负面作用。别墅物业的空置量仍然较 高，适合市场需求的别墅较少：但是别墅市场前景光明，素质高、设计独特、环境和地理位置好的别墅物业呈现旺销势头；已经步入了有序、成熟的运 行阶段，这一点我们从发展商对别墅物业的开发理念、对别墅物业的区域选择，以及人们对别墅消费观念的升华……都可以看到。 浙江作为沿海发达省市,私营、民营经济尤其发达,尤其杭州附近地区,高档住宅可以说具有一个很大的市场容最和市场成长空间,有待满足与挖掘。 （二）目前杭州整体别墅住宅市场 杭州正在打造屮国别墅Z城 自古到今，西湖边的漂亮住宅一真是杭城一道显眼的风景，汪庄、刘庄、郭庄……只不过那时习惯称“庄”、“园”、“庐” Z类,不大叫“别墅”。清 末民初，懂得享受的文人名流游玩了西湖后常住下来，细细品味。各式各样风格的靓屛极多，儿乎把西湖围了一圈。 也许是老杭州的遗风在起作用，这两年的杭州别墅市场逐渐趋热。和古人不同，现代别墅的触角己延伸至城西及远郊地