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建筑制度、建筑教育与 建筑设计机构 第一节 近代建筑制度的建立 一、房地产商品化与建筑市场的崛起 1845 年上海成立租界，租界中推行 了土地永租制。土地作为商品自由进入 流通领域，为近代房地产业的形成准备 了条件。 房地产业一开始就以巨额利润而成 为高盈利的行业 。 在这里，市政机关的开发、管理，市政建 设的改善，提高，与房地产业的增张、扩大形 成了良性循环， 房地产业的兴盛成了推进建筑 市场发育，推进建筑营造业发展，推进建筑师 设计事务兴旺的主要动力。 首先是外商房地产专业公司的出现。经营 规模较大的是被称为房地产大王的沙逊集团， 从 19 世纪末起就积极转入房地产投资， 1926 年 后陆续成立了华地产公司、上海地产公司、东 方地产公司、汉弥尔登信托公司等专业机构。 1926 年，该集团投资建造的沙逊大厦，位于上 海低价最高的南京路外滩。 洋商房地产公司的发展，自然的引发华商 也涉足这一领域。像早期上海商人、官僚、买 办中已不乏热衷房地产业的人。 房地产业的发达，不仅活跃了建筑市场， 也关联到金融业的发展。 因为房地产作为商品 有它的特性。它的位置固定，寿命长久，是一 种不动产，既是稳定的财产，又极易流通，因 而成为“金融界中流转最易之信用筹码”。而 且银行也可以直接进行房地产投资，可将房地 产作为发行准备和承兑汇票的基础。可以说， 房地产业和金融业是相辅相成的。 二、建筑管